创伴info | 商办&资管市场观察（2025年11月）

2025-12-01

文章转载自"创伴空间"

国务院：支持更多民间投资项目发行基础设施REITs

11月10日，国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》。其中指出，对各地方规模较小、具有盈利空间的城市基础设施领域新建项目，鼓励民间资本参与建设运营。积极支持更多符合条件的民间投资项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。

推动REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公等

11月27日，国家发展改革委政策研究室副主任李超表示，近期，国家发展改革委正在积极推动基础设施REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和资产类型。同时，国家发展改革委将继续加强与证监会的协同配合，进一步优化申报推荐程序，动态完善有关项目申报要求，提高工作质效，在严防风险、严把质量的基础上，支持更多符合条件的项目发行上市，更好推动基础设施REITs支持实体经济的发展。

北京拟设脑机接口专项孵化基金打造产业集聚区

北京市科委、中关村管委会制定了《关于支持昌平区医药健康产业高质量发展的若干措施（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。其中提出，依托北京脑科学和类脑研究所等形成的成像、加工、检测、计算等平台能力，设立脑机接口专项孵化基金，打造中关村（昌平）脑科学与脑机接口产业集聚区。加快建设国际医疗器械城，打造中国高端医疗装备创新与高质量发展交流中心，高质量建设中关村（昌平）智能眼科医工产业园。

北京：支持消费基础设施和商贸流通体系建设区

11月18日，中国人民银行北京市分行等12部门印发《金融支持北京市提振和扩大消费的实施方案》。方案提出，支持消费基础设施和商贸流通体系建设。鼓励辖内金融机构主动对接北京国际消费中心城市建设重点项目及其他消费领域重大项目、重点工程，围绕商圈升级改造、商业业态更新、流通体系建设等领域，优化金融产品和服务，根据借款人资信状况和偿债能力、项目投资回报周期等，优化贷款审批条件，合理设置贷款期限，提供优惠贷款利率，降低市场主体融资成本。支持符合条件的消费基础设施发行基础设施领域不动产投资信托基金。

数据 · 市场

国家统计局数据显示，2025年1-9月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2564亿元和2111亿元，分别同比下滑19.1%和8.1%。
据戴德梁行数据，截至2025年第三季度末，京沪两城甲级写字楼市场空置率水平轻微改善，较上季度分别减少0.4个百分点和0.1和百分点。而广深两城空置率水平仍未出现改善信号，两者全市空置率环比分别上升0.9个百分点及1.2个百分点。具体来看，凭借政治经济核心地位及严格的新增供应管控，供需关系保持相对平衡，北京甲级写字楼空置率在一线城市中维持最低水平并持续优化，是四大城市中唯一空置率同比及环比均改善的城市。
据观点指数监测，2025年1-9月期间，重点城市新增56个写字楼项目亮相，合计建筑面积超570万平方米。新项目高度向上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市集聚，这五座城市新增写字楼项目数占比均超10%，新增供应以核心城市为主导。同时数据显示，2025年1-9月期间，科技、金融、专业服务三大行业构成需求主力，三者统计租赁单数（单个企业入驻计为1单）合计占比达63.95%。
据观点指数不完全统计，2025年1-9月内地共计发生42宗办公资产交易事件（统计项目包含办公楼、在建办公资产、含办公物业在内的商业综合体），总交易金额约398亿元。期间全国商办资产交易呈现核心城市集中、自用与投资需求双轨并行、困境资产处置与优质资产并购共存的格局。

办公 · 交易

8月21日，北京万科发布公告，计划出售翠湖国际项目8号楼办公产品5层及地下仓储1层，底价合计约1.2亿元。翠湖国际位于北京中关村，总建筑面积约15万平方米，是一个智慧生态企业总部项目，也是北京万科产业园项目的第一个作品。待售资产1-5层为办公，面积3418平方米；负1层为仓储，面积138平方米。
11月3日，北京顺义区M15号线南法信站土地一级开发项目2602街区2602-038等地块M1工业用地挂牌出让成交。该地块建设用地面积19.94万平方米（近300亩），地上建筑规模39.88万平方米，是北京市今年以来产业供应面积最大地块。民营园区开发商万洋集团以5.5亿元拿下该地块，未来，万洋集团将投入20亿元资金打造其在北京布局的首家产业园区——万洋科技城，将重点聚焦新能源汽车、集成电路、医药健康、航空航天、人工智能、智能装备、先进材料、电子信息及相关配套产业。该地块位于顺义区南法信镇，毗邻首都国际机场，邻近地铁15号线南法信站。周边有天竺综保区、北京航空产业园、HICOOL智能制造产业园等，生活配套较完善。
11月4日，根据京东司法拍卖消息，位于北京朝阳区建国路甲92号的世茂大厦成功出让，其接盘方为扬子江药业，成交价格为22.54亿元，较评估价折让三成。
11月11日，陆家嘴国泰人寿公告披露，公司已于10月31日完成收购上海浦东新区前滩汇N5栋整栋写字楼，总价8.95亿元，建筑面积1.33万㎡，用作总部办公职场。此次成交单价约6.7万元/㎡，较此前11.4亿元报价下调21%。
11月，上海南京西路核心商圈再现大宗交易——象屿集团通过股权方式以21亿元收购仙乐斯广场90%权益，成交单价约3万元/平方米，较此前报价4万元/平方米折让25%。标的地上面积7.04万平方米，含办公、商业及250个车位。
11月11日，第一太平戴维斯Savills宣布，运动生活方式品牌lululemon中国门店支持中心正式入驻香港置地旗舰项目上海西岸中环，租赁近9000平方米滨江独栋办公楼，成为其深化中国市场布局的重要里程碑。

资管 · 运营

国家发改委已累计向证监会推荐REITs项目105个

11月11日，国家发展改革委固定资产投资司副司长关鹏表示，基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）2024年进入常态化推荐发行阶段，并持续扩容。截至目前，国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目，其中83个项目已发行上市，涵盖收费公路、清洁能源、城镇供热、生态环保、仓储物流、产业园区、数据中心、租赁住房、水利、消费基础设施等10个行业的18种资产类型，发售基金总额为2070亿元，预计可带动新项目总投资超过1万亿元。

公募REITs发展迅速 2025年以来市场持续扩容

据Wind数据统计，2025年以来共有18只公募REITs挂牌上市，其中消费基础设施类5只，首日平均涨幅20%，显著高于2024年8只同类型产品1.5%的首日平均涨幅。且全市场上市交易的12只消费REITs中，9只在年内录得正收益，占比超7成，其中6只年内涨幅超过35%。中国内地REITs市场发展迅速，自2021年首批公募REITs上市以来，已有66档产品上市，募集规模超过人民币1800亿元，数量亚洲第一。上交所和深交所分别贡献了44档和22档产品，市场表现亮眼，沪市REITs市值和日均成交额均有显著增长。