物业“撤退潮”来了！业主们该何去何从？
俗话说：买房一阵子，物业一辈子。
这说明了，居民想要换物业，并不容易。
但现在，多家物业公司主动集体宣布：撤场！
比如，华南某小区业主群，突然流出一则“物业公司撤场公告”：
“尊敬的业主：因长期亏损，我司将于2025年12月31日零时起，停止对本小区一切物业服务，请提前做好过渡准备。”
短短两行字，却像一记闷棍，敲在业主群里。
近两年，住宅物业的“撤场”从零星个案，演变为多地频发的行业现象。
据中指研究院不完全统计，仅2025年1—9月，全国已公开披露“主动撤场”案例逾120起，比去年同期翻了一番。
其中，明确把“撤场时间”定在12月31日的项目，就超过60个，占比一半以上。
企业普遍把“最后一天”设在12月31日，可能是为了，既方便做全年财务切割，也避开春节用工高峰。
还有，在撤场的物业里，也包括龙湖物业、金科服务、中海物业在内的超10家品牌物企，宣布主动退出部分项目。
在面对物业的主动撤离，有业主拍手称快，认为“终于不用交物业费”了。
也有业主开始担忧：“那以后垃圾谁清？门禁谁管？小区安全怎么办？”
一场看似业主“胜利”的博弈中，一个原本应保持平衡的关系，正在逐渐撕裂。
这到底是“福”还是“祸”？
01
物业为什么要主动“撤退”？
1、成本与收益失衡
物业撤退潮的背后，是始于去年的物业费 "降价潮" 的连锁反应。
中物研协的数据显示，2024 年全国超 100 个小区下调物业费，平均降幅 20%-35%，部分小区甚至腰斩。
龙湖恒森亲水台项目测算显示，每平方米 1.8 元的物业费标准，要维持承诺的服务品质，至少需要 2.5 元才能持平。
而在“服务要高标准、收费要低标准”的夹击下，不少物业公司不得不选择“止损撤退”。
比如，重庆水印三生小区物业费标准，低至0.38元/m²，导致入不敷出，部分项目单月亏损可达数十万元，长期亏损下被迫撤场。
另一方面，物业运营成本中，人工、设备维护等成本持续上行，企业利润被压缩。
滨江区域经理的账本，揭示了微型小区难以言说的成本困局：
小区全年营收仅420万；
人力成本占比高达惊人的78%；
利润率薄如刀锋，仅3.2%。
有物业工作人员私下透露：
"我们连保洁阿姨的工资都快发不出来了，电梯维护费更是欠了半年，再不撤场就要集体罢工了。"
2、业主欠费与沟通不畅
据中国物业管理协会的数据统计：
全国住宅小区物业费，平均收缴率已从2018年的83.7%，下降至2023年的76.2%。
而现在，恐怕连70%都不一定保得住了。
有专业人士，统计过12个小区的缴费情况：
12 个小区平均缴费率仅 68%，其中 3 个小区不足 50%，最低的长沙某小区甚至只有 32%。
因为收费困难，而主动撤离的物业，也不在少数。
比如：
鄂州中海物业，因为物业费累计欠费59.59万元，经反复沟通，欠费问题仍不能得到解决，因公司无力持续维持垫资运营，拟定于2025年8月31日退出小区物业管理服务。
而绝大多数业主，主要以“服务瑕疵”为借口拒缴。
“你们打扫卫生都不干净！”
“小区绿化做得不好！”
这类声音，在许多业主群中，屡见不鲜。
有的小区，确实服务质量有问题。
但另一方面，我们得承认，不论物业多努力，依然很难让所有人都满意。
因为，众口难调。
每个业主都有自己的立场，注定了物业的服务总要得罪部分人。
还有，一些开发商遗留的问题，也都把责任推给物业身上了。
比如，有业主说，房子漏水物业都不修，凭什么交物业费？
但是，业主房屋保修，是开发商的责任，物业只是协调处理。
3、行业调整，聚焦优质项目
头部物企，从“规模扩张”转向“质量深耕”，主动汰换低质低效项目，以改善毛利与现金流。
如此看来，未来的小区，可能存在两种分化现象：
一种是物业到位的小区，另一种是物业摆烂甚至没物业的小区。
而前者会成为存量房市场里的“硬通货”，议价能力和流动性会比较好。
有个段子是这样说的：如果出现邻里矛盾，双方陷入争论的时候，最管用的劝架的话是“你俩吵架影响我房价了”。
这些魔幻行为背后的逻辑是：人们认为，在小区配套、交通、地段都不差的情况下，不同小区的房价竞争点在，日常居住体验的细微差别。
也就是说，物业服务好的小区，房价也会相应提高。
而物业差或无物业的小区，可能真的会变成“不动产”。
比如：
南京月牙湖花园：物业撤场半年，小区房价应声暴跌25%，业主哀鸣：“省三年物业费，亏掉50万首付”；
再比如，徐州某小区，五年内四度更换物业，终成无人敢接的烫手山芋。
02
物业和业主，能双赢吗?
物业市场发展到现在，似乎供需双方都有很多不满意。
业主端对物业充满不信任甚至敌视，物业费高、服务质量低、投诉无门、公共收益不透明、维修基金难以对账……
而物业也满眼委屈，物业费催收困难、人力成本上涨、基础设施维保费用上涨，盈利备受考验……
如此，就越是形成一种恶性循环：
物业费收缴率低 → 物业公司亏损 → 削减预算、精简人员 → 服务质量下滑 → 业主更加不满、拒缴物业费 → 物业费收缴率进一步降低 → 物业公司撤退不干。
但是，正如每一次行业震荡，危机之中往往孕育转机。
对有些物业企业而言，“撤出潮”不是终点，而是一场“倒逼转型”的契机。
有些物业企业，创造了新的服务模式，让物业和业主，实现双赢。
比如万物云的“弹性定价”模式。
他们梳理出了508项作业清单，其中158项为必须的基础服务。
剩余的350项，业主可以进行自由选择。
最终，物业将按照为业主实际提供的服务项目来进行费用计算。
据悉，目前万科物业已在全国超10个小区落地“弹性定价”。
再比如，在河北沧州，还首创了“先服务，后付费”的模式。
业主将物业费全部存入三方监管账户。
该账户由物业公司，住建公司与银行共同管理。
然后物业费在每季度的前两个月将全额拨付。
最后一个月先拨款90%。
剩余的10%将由业主对物业的服务进行考核。
唯有考核结果达标，物业才能拿到剩余的物业费。
这项措施既保障了物业的日常运转，同时也帮助业主规范物业“光拿钱，不做事”的顽疾。
还有，在成都某小区，业主们创造了 "阶梯物业费" 模式。
小区的基础服务费是1.8 元 / 平方米，增值服务（如代收快递、上门维修）按需付费。
实施一年后，物业费的缴费率从 65% 提升到 92%，物业不仅扭亏为盈，还增设了老年活动中心。
最后再看上海某小区，则建立了 "物业开放日" 制度。
每月让业主代表，审核收支明细，从保洁用品采购价，到人员工资表，全部公开透明。
这种信任机制，让该小区的缴费率稳定在 95% 以上。
以上表明了，只有充分尊重业主意见，让业主看见每一笔费用的用途、每一项服务的价值，让他们知道“钱花在哪儿”，或许才是化解矛盾的根本之道，才能真正实现小区管理的善治。
最后：
物业企业要明白：业主不是“客户”，而是共同生活的合伙人。
业主也需要理解：物业费不是“负担”，而是维持生活秩序的保障。
当物业能真诚服务，业主能理性沟通，政府能建立公平透明的监管与评价机制，这个行业才能从 “撤退潮”，走向“信任潮”。
毕竟，理性与共赢，是我们唯一的出路！
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