创伴info | 商办&资管市场观察（2025年10月）

2025-11-05

文章转载自"创伴空间"

“十五五”定调房地产明确行业发展方向

10月28日，新华社受权发布《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称《“十五五”建议》），基本确定未来五年房地产发展方向。涉及方面包括：1、完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。2、盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。3、加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。4、优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。5、建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。6、建立房屋全生命周期安全管理制度。

自然资源部发布指南聚焦存量空间盘活优化

近期自然资源部为加强各地低效用地再开发等工作制度保障，发布《城市存量空间盘活优化规划指南》。《指南》指出，存量空间盘活优化将成未来国土空间规划重要任务。自然资源部称，我国城市进入“存量时代”，不再大拆大建，要用好已有土地。该《指南》是国土空间规划体系首个聚焦存量盘活的技术标准，明确了规划编制原则，给出技术指导，为地方破解存量治理难题提供指引。

商务部等5部门印发《城市商业提质行动方案》

10月29日，商务部等5部门办公厅印发《城市商业提质行动方案》（以下简称《方案》），要求构建以全国示范步行街（商圈）为引领、特色商业街区为支撑、一刻钟便民生活圈为基础，布局合理、设施齐全、业态丰富、供给优质、安全便利的城市商业体系，激发城市商业发展内生动能，释放多样化、差异化消费潜力，助力经济高质量发展。《方案》从完善城市商业布局体系、推动城市商业业态升级、丰富优质商品服务供给、强化城市商业运行保障等方面提出21项主要任务。其中提到，发挥各类金融机构作用，丰富金融产品和服务，支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs），为城市商业提质提供长效融资支持。

数据 · 市场

国家统计局数据显示，2025年1-9月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为2564亿元和2111亿元，分别同比下滑19.1%和8.1%。
10月15日，第一太平戴维斯发布《2025年第三季度北京房地产市场研究成果》指出，北京甲级写字楼市场延续回暖，租赁活跃度稳步提升，空置率持续下降。净吸纳量录得约8.9万平方米，环比提升8.1%，同时连续九个季度录得正吸纳。第一太平戴维斯认为，未来一段时间北京甲级写字楼市场将呈现供应稳定、需求分化、整体承压的特点。
世邦魏理仕10月14日发布《2025年三季度北京房地产市场回顾与展望》显示，第三季度北京物业投资市场以小体量及“抄底型”交易为主，新兴企业买家成为关键力量。
10月14日，据仲量联行报告，甲级办公楼方面，2025年第三季度北京全市空置率维持稳定。整体甲级办公楼市场对外租赁项目空置率环比下降0.3个百分点至15.5%。
据仲量联行数据披露，2025年三季度，上海投资市场总成交金额环比上涨78.1%至149.7亿元，共达成17宗资产交易案例。其中办公楼类型资产以75%的成交金额占比及53%的成交宗数占据首位，显著领先于其他资产类型。从数据来看，在宏观经济复苏与产业升级双重驱动下，绑定核心区位、高韧性产业与优质运营的办公楼资产，仍将持续成为资本穿越周期的压舱石。

办公 · 交易

8月21日，北京万科发布公告，计划出售翠湖国际项目8号楼办公产品5层及地下仓储1层，底价合计约1.2亿元。翠湖国际位于北京中关村，总建筑面积约15万平方米，是一个智慧生态企业总部项目，也是北京万科产业园项目的第一个作品。待售资产1-5层为办公，面积3418平方米；负1层为仓储，面积138平方米。
上海市建立了存量商办楼宇更新提升“线下一口咨询，线上一口受理”的服务、审批机制。线下各区将依托区政务服务中心大厅，设置“存量商办楼宇更新综合服务”专窗，提供业务咨询服务。线上在市城市更新信息系统向社会开放“商办楼宇专项平台”，涵盖企业申请服务、更新案例、政策标准等内容。
近日，字节跳动旗下豆包科技宣布租下位于上海杨浦区的云际尚浦(AXIOM)约4万㎡的办公空间本次扩租物业云际尚浦是美国铁狮门集团开发的高端办公项目，位于杨浦区淞沪路770号，地铁10号线和20号线三门路站上盖。该项目是杨浦区的地标性建筑，也是杨浦第一高楼，由两座双子塔组成，A塔高280米，B塔高250米。豆包此次租赁的办公空间将用于其在上海的业务拓展和技术研发进一步强化其在人工智能领域的布局。

10月24日，广州国际金融城东区酷狗音乐总部大厦、诗悦网络总部大厦双双封顶。两项目总建面约19万平方米，总投资48亿元，其中酷狗总部高132米、投资30亿元，诗悦总部高178米、投资18亿元，预计2026年投用。
全球半导体制造商格罗方德GlobalFoundries北京办公室正式落位于北京CBD核心区正大中心北塔35层，并在云端LOUNGE举行开业庆典。目前，正大中心已汇聚IBM、罗氏制药、PayPal等世界500强及穆巴达拉等主权基金，形成产业生态。
10月14日，阿维塔科技宣布其上海创新中心正式揭牌并迁入新址，整栋租赁位于上海市闵行区申昆路2177号虹桥国际展汇20号楼，办公面积1.71万平方米，可容纳1100余人。同期，长安智行亦完成搬迁入驻。虹桥国际展汇毗邻虹桥机场2号航站楼，园区总建筑面积约43万平方米，对外租金报价2.5-4.5元/平方米/天，入驻企业可享企业所得税“两年免、三年减半”等优惠。阿维塔计划在此设立品牌与市场中心、产品与设计中心、智能化研发中心及企业展示窗口。

资管 · 运营

据中指院数据，2025年1-9月，房地产相关企业发行的CMBS/CMBN、类REITs等产品约930亿元，同比增长28.9%。以商业地产（办公物业、消费基础设施、综合体、酒店）为底层资产的产品发行金额为575亿元，占比62%。中金唯品会奥莱REIT、华夏凯德商业REIT上市，华夏中海商业REIT获批，华夏华润商业REIT申请扩募。

包括商业地产在内的各类公募REITs在今年以来呈现蓬勃的发展。2025年上半年，超87%已上市公募REITs盈利，回报率也较为稳定。克而瑞数据显示，截至2025年10月21日，2025年上市的公募REITs募集资金总额为415.38亿元（包括年内扩募），同时我国公募REITs已上市的总规模也达到了2075.72亿元。从房企参与的公募REITs的基础设施类型来看，主要还是在消费类基础设施和租赁住房两个方面。目前房企旗下已上市和已申报13只公募REITs产品（不包含扩募），从底层资产来看，其中有7只是消费类基础设施，3只是租赁住房，2只是产业园和1只仓储物流。房企旗下已上市的消费类基础设施公募REITs有6只，对所有已上市的消费类公募REITs的募集规模占比为65.6%，是发行消费类公募REITs的主力；已上市的租赁住房类公募REITs有3只，对所有租赁住房类公募REITs的占比为30%。

10月16日，太古地产位于北京坝河河畔的颐堤港扩建部分——北京太古坊综合发展项目全部八栋在建楼体实现结构封顶，为2026年末起的分阶段开业奠定基础。项目总楼面面积逾86万㎡，规划包括八座甲级办公楼、一座购物中心、一家全新东隅酒店及绿地与配套设施，落成后颐堤港将整体更名为北京太古坊，成为首都东北部规模最大的多功能商务商业集群。