香港楼市，加速失控！
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来源 | 大江湖解局（ceibs-cbr）文 | 江湖大大
撤辣后的短暂狂欢
香港“撤辣”4个月之后，楼市再次冰封，成交量迅速萎缩。
6月份，香港住宅成交合约数为3856套，环比暴跌30.5%。港府撤辣之前半年，香港住宅成交已经进入冰冻期，每月成交不足3000套。
彼时，港府为了刺激楼市，祭出了撤辣大招。
所谓撤辣，就是把港府之前打击炒楼的辣招撤销，以刺激购房者出手买楼。
此次撤辣，让内地人赴港买房，与港人同权，不用再交7.5%的买家印花税和新房印花税。
港人第二套房的7.5%额外印花税，以及6个月转售的20%额外印花税，一同被撤销。
港府的潜台词很明确：所有人，都可以敞开来买，可劲儿买！
效果立竿见影，原来就在港工作的优才和高才们，纷纷选择出手，逮着这个千载难逢的机会，在香港购置属于自己的居所。
成交量应声而涨，港府2月宣布撤辣，3月成交3971套，4月暴涨至8551套。
4月份我的高才身份获批，去香港办理身份证，闲暇之余，我来到深水埗荔枝角道的某个小区的地产中介门前，拍下了下面这张照片。
一些便宜的单位，折合成大陆的平方米，单价差不多去到10万，甚是亲民。
见我在门口驻足观望，有位中介人士出来热情地与我打招呼，谈起最近的楼价，那位中介说我看到的这个价格，是撤辣之前成交的价格，现在价格涨了。
相信那位中介也高兴不了多久，5月份香港楼市成交量跌至5545套，算是依然在高位水平。
但6月份的成交量，却突然掉至了3856套，不出意外，接下来香港的成交量，很快就恢复到撤辣之前。
经历短暂的狂欢之后，香港楼市重回冰封。
新房楼价跌回2015年水平
成交量萎缩固然可怕，但更可怕的是量价齐跌。
港府撤辣救市，带来了成交量的增长，但楼价并没有因此上涨。有些开发商，还趁着利好，降价促销去库存。
量涨价不涨，暂时稳住了大盘，如果量持续下跌，价格也会跟着下跌。
撤辣之前，香港的楼价，已经经历了一轮下跌。
几乎与大陆同步，香港楼价在2021年9月见顶，随后开启一波长达3年的缓慢下跌。
香港差响物业数据显示，香港商品住宅售价指数，今年前5月回落1.7%，已从2021年9月份高峰期回落23.1%。
经历此轮下跌之后，香港二手住宅的价格，已经回落到2016年水平。
由于开发商急于降价促销，香港新房的价格水平，已经跌回到了2015年水平。
若不是港府年初撤辣救市，拉动内地客户的购买需求，给香港楼市续了一波命，可能现在的价格会更低。
下半年，香港的楼市形势，依然不容乐观。
美联储暴力加息，采用与美元联系汇率的香港，利率也一路攀升。
目前，香港的房贷利率在4%以上，相比十几年前几乎零利率的时代，贷款买房对上车人来说压力越来越大。
撤辣带来的需求逐步消化，高利率通缩的恶果开始显现，香港的楼市只能继续承压。
据此，仲量行的专家认为，今年下半年，香港中小型住宅价格预计继续下跌10%，豪宅价格因供应增加，也会下降5%-10%。
种种迹象显示，下半年香港楼市将迎来量价齐跌，正在加速失控。
可怕的负资产
香港高楼价冠绝全球，连续8年被评为全球最难负担楼价城市之首，其甚至被瑞银评为全球地产泡沫指数最高的城市。
高楼价带来的是住宅的高总价，为了让更多普通人上车，香港的开发商将房子越建越小。
即使如此，香港一套房的价格，动则大几百万上千万。
为了降低上车的门槛，香港对居民贷款买房极为友好，首次买房总价不超过1000万，只需要1成首付；非首次买房，或者房屋总价超过1000万，首付也只需要2成。
低首付的另一面，就是高杠杆，楼价下跌，带来的就是负资产。
负资产在大陆已经不是新词，这两三年，大陆的购房者，已经体验到了负资产的滋味。
负资产不仅是首付跌没了，房子现有的价值，还没有在银行的贷款高。
香港是中国最早出现负资产的地方，也是诞生负资产这一词汇的城市。
1997年香港楼市狂暴上涨，达到历史巅峰，随后亚洲金融危机爆发，香港楼市单边下跌。
在1997年前后入市的香港购房者，站在了高高的山顶上，他们手头上的房子，成了名副其实的负资产。
彼时，香港的房价最深跌幅达到了惊人的70%，负资产同样让银行承压，为了保证资金安全，一些银行要求购房人补充抵押物，或者偿还债务，以让负债和房子的价值相当。
一些资不抵债香港购房者，不堪重负，最终走向了烧炭自杀的不归路。
如今，香港的负资产重现江湖。
截至今年3月的前12个月内，香港负资产个案数量已飙升400%，达到了3.2万套。
如果下半年香港房价再继续下跌10%，香港负资产的数量，将突破10万套。
不敢继续想象，香港楼市如果无法止跌，更多1成首付的购房人，将加入负资产的大军。
香港十八年楼市长牛结束
想要清楚地知道现在香港楼市的位置，必须先了解历史，我们一起回顾一下香港楼市简史。
香港的楼市简史，可以追溯到1985年。
彼时，香港推行了联系汇率制度，港币与美元挂钩。同时，香港获得保持50年制度不变的表态。
此后，香港的楼价开始狂彪猛进。
其中有7年年涨幅超20%，3年年涨幅超过36%。
时间来到1997年，回归大陆前夜，“红筹”加速入场，一些后知后觉的香港人，也陷入癫狂，个个高位跑步入场。
那一年，港岛的房价首次突破10万+；那一年，整个香港的楼价飙升了39.5%；那一年，香港楼价到达顶峰，相对谷底涨了7.2倍。
那是香港楼市的第一次长牛，从1985年到1997年，历时13年之久。
随后亚洲金融危机席卷香港，香港的楼价高台跳水，仅1998年一年的时间，就抹去了40%的涨幅。
经历了1998至1999年短暂盘整之后，香港楼价继续下探；2003年SARS袭击下，香港楼市加速暴跌探底。
不到5年的时间，香港楼价又跌去了将近高峰时期的30%。
这便是让人心有余悸的香港楼市泡沫破灭，大量人的财富，在这次楼市硬着陆中，灰飞烟灭。
但是，如果扛过了这艰难的6年，即使加了杠杆，购房人依然能在下一轮牛市中，享受到财富盛宴。
从2003年下半年开始，香港楼市再次启动了一轮大牛市，虽然在2008年美国次贷危机和2016年略有小幅下跌，但总体上依然是波澜壮阔的大涨。
这一波牛市长达18年之久，在2021年9月左右到达顶峰，房价涨幅高达6倍之巨。
如今，香港的楼价掉头向下，并且已经跌到2015年水平。
这一轮下跌，时间长达3年，并且下跌幅度已超过20%，在之前的13年长牛之中，是没有发生过的事。
这是否正意味着，从2003年下半年开始的这一波大牛市，已经宣告结束？
又一次走到互道傻B的时候
香港楼市上一轮调整周期，是1997年顶峰到2003年谷底，用了6年的时间。
这一轮的调整时间从2021年9月，到现在，历时差不到3年。
北大才女李蓓认为，房价调整周期的中位数是4年多。按此来看，香港的楼市或许还有1年左右的调整时间。
但并不是所有人的预期都是一致，有人认为香港已经不再是原来的香港，这一次和以往不一样了，香港的楼价，再也不可能回到2021年的高点。
但也有人认为，现在是抄底的大好机会，特别是美联储降息，香港利率随之下跌之后，那是一个千载难逢的机会。
在他们看来，香港1997年时候的楼价，已经被狠狠地踩在了脚下。历史还会继续重演，况且现在，相较于2021年，已经有百分之二十多的跌幅。
此时，在香港买房的人和卖房的人，看多者和看空者，擦肩而过，他们互道一声傻B，就此别过。
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