如何解决高企的办公空置率问题？多功能社区设计是未来趋势

麦肯锡公司最新报告《空置空间与混合场所：疫情对房地产的持久影响》中阐述了为什么多用途开发可以抵消疫情在超级城市造成的空置率问题；疫情期间，多功能社区比办公密集区更有弹性，混合办公将成为更多企业当下的新常态。

关于疫情对主要城市地区房地产影响，麦肯锡公司在其最新发布的报告中写道：办公出勤率下降，城市向外迁移加速，办公密集的地区购物消费减少，这些都将降低大多数超级城市的房地产需求。所谓“超级城市”，麦肯锡的定义是指那些“在全球城市GDP和GDP增长中占有过高份额”的城市，如旧金山、东京和巴黎。

这些变化的根源在于混合办公方式被广泛地普及采用，且越发受到企业员工和自由工作者们的青睐和偏好。报告指出，“这种新的现实情况会恶化空置率，威胁到社区的活力，从而降低城市核心区对雇主、雇员和居民的吸引力。工作、零售和住宅领域都将发生持久的变化。怎么办？以毒攻毒——即更多的混合性可能才是真正的出路。”

根据麦肯锡的研究，疫情期间，多功能社区比办公密集区更有弹性。在社区和楼宇层面，甚至在楼宇的楼层设计中，选择多样性、适应性和可持续发展性，都是未来的发展方向。

该研究对位于中国、法国、德国、日本、英国和美国的13,000名全职工作者进行了调查，其中最有说服力的趋势之一是，与2019年相比，2030年对办公和零售空间的需求将下降13%，甚至可能达到38%。考虑到有10%的受访者表示“如果每天都需要在办公室工作，他们可能会辞职；如果可以让他们随时居家办公，他们愿意大幅减薪”，这也就不足为奇了。

麦肯锡预测，到2030年，办公空间将过剩7%-21%。因此，为了城市及其居民的健康，如何更好地利用这些空间还有很大的研究空间。

“混合建筑至少有两个优势。”作者解释道，“一是可以保护业主免受现在无法预测的偏好变化的影响。其二是与当前办公领域租赁期缩短的趋势有关。因为租户会更频繁地搬进搬出，如果建筑的适应性更强，可能会变得更有价值。”

随着企业对空间需求的减少，超级城市中那些仍在投资实体的企业开始选择高品质的物业，例如在纽约市，“A级建筑的平均售价在考察期间上涨了3%”。与此同时，B级和C级地段的售价却有所下降，麦肯锡认为部分原因是这些建筑无法有效容纳混合型工作。

富有想象力的改造再利用解决方案，可以确保这些场所的价值不会被低估和闲置，尤其是在城市对住宅、教育和公共设施的需求不断增长的情况下。如果任其老化和破败，最终会降低该房地产的整体价值。

这涉及到一个更大的问题。“不幸的是，房价和租金的下行压力不太可能使超级城市的住宅变得更容易负担，其中许多城市都存在住房昂贵和无家可归的问题。”报告指出，与办公空间相比，一旦价格和租金下降，任何可用的住宅面积都会很快被占用。

事实上，“城市人口外迁的幅度已经高于城市核心地区空置率的增长幅度。昂贵的住宅、高密度的办公楼、高比例的知识型经济从业人员以及低比例的零售业从业人员都是导致郊区化的因素，最终夺走了城市发展的资源。

在这种快速变化的城市景观中，零售商也需要更新其空间发展方法。电子商务对实体零售业的威胁为企业开辟一条持续发展的道路提供了先机。麦肯锡表示，品牌“可能必须通过设计满足多种不同用途的空间来赢得通勤时间”，这与体验式零售和购物目的地的兴起是一致的，它们将销售与接待、活动等结合在一起。

报告指出：“消费额的下降并不像人流量的下降那样急剧。购物者已经整合了购物行程，他们在光顾商店时会更频繁地购物，每次购物的消费额也更高。最成功的零售商正在重新思考他们的商店形式，以支持全渠道体验——即顾客的店内和在线体验，包括针对他们的营销，都是一体化的。”

整合和流动性将为我们日常生活工作越发混合化提供动力。这种设计方法不仅能应对疫情带来的社会发展后遗症，还能应对全球化和数字化，这是一种建立复原能力的整体思维。