香港地产圈风起云涌，WeWork赴约明天地论坛

盛夏至，蕴藏的城市活力已经随着开放复苏，阳光下，人流涌动的香港街头充满了期望的炽热。香江之畔，一场围绕香港地产行业的思想盛宴正在进行。

6月27日，一场香港地产圈期待已久的2023年明天地论坛在香港喜来登酒店举行，超过200位地产界商业精英聚首香港，共话“亚洲之窗”未来蓝图。行业大咖与业界精英齐聚，立足香港、辐射亚洲的多场高端论坛精彩纷呈，嘉宾分享聚焦行业热点，更从企业出发提出了切实可行的行业新洞察、商业新思路。

WeWork大中华区副总裁全斌受邀参与开场焦点对话环节。

对话由明天地董事总经理高明Michael Cole主持，全斌与领展大中华区领展首席执行官及行政总裁王国隆George Hongchoy，戴德梁行环球董事、大中华区副总裁、大中华区资本市场部主管李志荣Francis Li、APG资产管理亚太区董事总经理Graeme Torre进行了精彩的对话，共同讨论了大中华区地产市场的前景并共话推动地区发展的潜在机遇。

以下为对话摘录：

明天地：开放后我们看到商业市场的缓慢复苏，你对此有什么洞察？

全斌：我们已经看到了一些复苏的萌芽，与去年第四季度相比，今年第一季度我们在香港的交易额增加了一倍多。但我们持谨慎乐观态度，整体经济前景仍呈现不确定性，但我们认为“不确定性是唯一的确定性”，灵活性已成为企业当下最有价值的资产，所以正是在这个时候更加彰显了我们能为市场带来的价值，让我们更加坚定地帮助企业在管理上更加灵活，这样企业就能更加专注于自己的核心业务。

我们确实看到了开放带来的短暂性反弹，但这肯定是不是整个市场的反转，这种反弹是由突然重新开放后被压抑的需求推动的。最初我们认为重新开放后，商业应该会立即恢复，但现在看来并没有想象恢复得那么快。

另一方面，今年香港市场新签约的国内企业和WeWork成员数量翻了一番。当然，这仅仅只是我们灵活办公领域看到的趋势，整体商业地产市场的增长确实相对缓慢。从新增的会员行业看，我们正在协助中国知名互联网巨头在香港建立业务，跨境电子商务在重新开放后也成为热点行业，还有AI和ESG相关领域的新签会员也呈增长趋势。

明天地：今年写字楼市场的空置率持续上升，租金持续下滑，这对所有市场和资产的影响是相同的，还是不同市场有好有坏?

全斌：例如北京，租金稳定，空置率也相对较低。我们在北京的上半年入住率增长了近10%，第一季度的新签约数量同比增长了60%。我们计划下周在北京开设一座新的社区好世界二期，这个项目既是城市更新也是与业主合作的轻资产项目，代表了未来和业主的合作趋势。

上海因为市场供给多竞争激烈，空置率相对较高，但我们仍然看好这个市场，位于上海西岸的WeWork国际传媒港社区也即将开业。

来到大湾区的深圳和广州，我们今年的入住率保持在85%以上。在大湾区中，虽然深圳的超高市场供应给我们带来了挑战，但对我们来说，位置永远是第一位的，这是我们房地产战略的关键。我们的社区大多位于科技公司聚集的南山区，我们去年年底开业的康佳研发大厦社区6个月内达到了90%入驻率，所以我认为那里仍有发展的机会。

针对WeWork香港市场来说，我们今年确实比去年的表现更好。然而，从城市的整体表现来看，空置率仍在上升。我们认为香港的机会在于是否有更好的刺激政策来鼓励企业，让企业更有信心在这个市场扩张。香港仍然是内地企业向海外扩张的跳板，也是全球企业打入中国市场的敲门砖，其重要地位毋庸置疑。

去年我们在中环的皇后大道中9号开了一个新社区，现在入住率已经达到85%。与中环不断攀升的空置率形成鲜明对比的是，与市场相比，我们实际上做得相当好，这是我们的模式能帮助企业渡过经济下行期的有力证明。

明天地：写字楼市场的趋势是净吸纳量为负——整体市场规模正在缩小——这在多大程度上是由于居家办公引起的，还是有其他因素在起作用?

全斌：从我们的角度来看，在疫情期间，内地市场和香港有很多人选择在家工作，疫情过后，在家工作不再是影响我们工作模式的原因，尤其是在大中华区，在开放后，中国企业更希望员工回到办公室。

回到你的问题，核心还是经济的不确定性使我们的市场规模缩小：当未来前景不明朗时，企业需要在空间、时间和成本上的灵活性，他们不愿意花不必要的钱。通过降低固定资本支出，他们可以提高运营效率，并把公司资源用在支持其核心业务的增长上。

但我认为，更广泛的经济放缓并不一定意味着对办公空间的需求减少。这样的情况下企业更加迫切需要一种更具战略性和灵活性的办公模式，这对我们来说是一个积极的趋势:

我们的灵活性价值主张使WeWork今天发展得非常好，我们更注重的是性价比而不是价格。统计数据显示，与传统的办公模式相比，我们的模式可以为公司节省30%到40%的成本。

除了降低成本，我们还致力于帮助我们的会员在降低投入的同时赢得更多，社区文化就是我们最重要的无形资产之一。在WeWork, 70%的成员彼此认识，50%的成员彼此之间有业务联系。这些都增加了我们会员的“粘性”，并为我们带来了80%的续约率。

虽然整体房地产市场处于下行趋势，但我们为企业和业主在不确定时期提供了更多的战略选择，这实际上是灵活办公领域的增长机会。

明天地：现在的外部环境在多大程度上创造了对灵活租约的需求?

全斌：我想说，在很大程度上，办公市场的现状推动了对灵活办公的需求。不过，即使写字楼市场复苏并进入高速增长阶段，灵活办公仍将具有重要意义。我们认为，无论外部时局好坏，保持灵活都是企业应该坚持的一项长期战略。

首先，对于企业来说，在不确定的时期，灵活租赁无疑是一个有吸引力的选择。在疫情之前，WeWork是办公市场的补充解决方案，自2021年底以来，我们已成为主要的办公解决方案提供商。

其次，由于我们可以为会员带来价值，房东们开始跟我们合作轻资产项目，而不是像过去那样仅仅是租客。我们正在引领趋势——在全球范围内，灵活办公空间占办公市场的比例不到5%，分析师预测，到2030年，这一比例将达到30%——市场的潜力依旧巨大。

再来，现在的企业对于办公空间有了更多需求，这就是为什么我们看到了“空间+服务（Space-as-a-Service）”的增长机会。我们与用户的高粘性让我们更了解他们的痛点，并为其提供一站式企业服务平台，到目前为止，这部分收入只占我们总收入的3%，但我们认为在未来两年内，这一比例有可能呈数倍增长。

明天地：随着我们进入2023年下半年，到今年年底您希望在市场上看到最大的变化是什么?

全斌：我想说的是 —— 信心的恢复。信心对于当下的企业家来说最重要。

我一直在和各种投资人、公司CEO交谈。许多人并不乐观，甚至“过度谨慎”——不是因为他们没有钱投资，而是因为他们对未来的前景不确定。没有人知道整体经济是否已经触底，因此许多人都在采取“观望”的态度。

这就是为什么我希望在今年年底和2024年初，我们将看到信心的回归，我们希望看到更加稳定的外部环境和更多刺激政策的出台。

展望未来，香港仍是全球最具活力的经济体之一，亦是大中华区与世界连接的“亚洲之窗”。我们相信，随着更多的政策陆续出台，香港作为亚洲的国际都会，将会提振大家在这里投资的信心。

2023年过半，接下来依旧充满期待和挑战，面对大中华区新商业变局，新一轮机遇如箭在弦。

除了期待更好的外部环境和政策到来，我们也应该努力把自己份内的事情做好。2023年WeWork中国依旧乘风破浪，陆续新开北京WeWork好世界商业广场社区2期、上海WeWork国际传媒港社区、武汉WeWork企业天地1号社区2期，在逆流来临时坚定自我，在机会来临时一飞冲天。接下来，我们希望携手更多志同道合的地产界合作伙伴一起，共创美好未来蓝图。