长租公寓开启“存量市场”奔跑模式，「由你公寓」深度参与

今年以来，长租公寓市场有个明显变化，后地产时代，城市宅地供应缩水，也导致了租赁住房用地下滑明显。今年租赁住宅供应减量比商品住宅更加显著，据不完全统计，除厦门和上海有增加，其余发布租赁住房（含保租房）供地的城市，租赁住房（含保租房）计划供地面积均有不同程度下降，重庆、武汉、南京、沈阳、宁波、济南、天津、无锡、长春降幅都超过60%。

租赁住房用地的下滑，并不代表租赁住房在未来数量会有所降低。据了解，2021-2022年，全国共建设筹集330万套（间）保障性租赁住房，大约可解决近1000万新市民、青年人的住房困难。根据国家规划，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近900万套（间），预计可解决2600多万新市民青年人的住房困难，预计可完成投资3万亿元左右。

所以，今年以来，越来越多长租公寓项目进入市场。特别是随着一年一度毕业季的临近，5月、6月的长租公寓项目开业增多，而且项目和规模“越来越大”。

据了解，2023年上半年，集中式长租公寓供应量快速增加，随着长租公寓数量的增加，市场供应量增长势头正在加速，据市场机构克而瑞统计，今年一季度，TOP30集中式长租公寓累计开业规模92.40万间，同比增长7.58%，环比增长0.14%。伴随着公寓供应量的提高，市场大热的特性也随之显现。

如今长租公寓市场的火爆发展，供应率不断增长，强劲的势头使它已经进入了加速发展期，长租公寓的出现从碎片化交易变成了集中式生意，逐渐被纳入了商业重心，市场上已经出现越来越大规模的长租公寓项目，有的直接已经成为长租公寓社区。

一方面，租赁住房用地下滑明显；一方面，长租公寓增长迅猛，越来越会需要更多的公寓房源。公寓房源从何而来？无非是从增量市场和存量市场获取。

在增量市场中，主要以新地块开发来增加资产，主要体现在市场份额增加的方面。不少房企系背景的长租公寓运营商都是从“增量”市场开始做起，当年，许多地产开发商都会抢先涌入“增量”租赁地块市场，通过抢取优势地块，来争先占去市场份额。

如华润置地早期致力于推出的长租公寓更多选择集体租赁用地项目，华润置地曾在北京持有两宗租赁用地以及集体用地项目，即北京丰台区集体租赁住房用地、北京大兴区瀛海集体土地，其中前者为北京首批集体土地租赁住房项目，此类新地块，都是用以建造长租公寓而来。

当然，后房产时代已经告别“三高”时代，“增量”市场如今发展难度大，即使有政策的加持，新地块也很少单纯发展长租公寓项目，必定会加入酒店、商业、住宅等多类行业的竞争，面对其他业态的竞争，长租公寓项目往往都是排在较为靠后的位置。不过，随着国家对保障性租赁住房越来越重视，未来存量市场特别是集体用地这块还是有很多机会。

“存量”资产的存在，在城市更新的大背景下，再也不能容忍浪费形式的体现，旧址或废弃空间的再度利用是“存量”资产焕发生机的常规方式，而存量资产的非改居目前成为了长租公寓领域的主要途径之一，深入这一资产领域，善于利用“存量”资产，才能扩充长租公寓的市场范围。

今年以来，深圳进一步加大保障性住房建设筹集力度，而深圳保租房的改造依托于“城中村”房屋的改造，“城中村”作为留存在城市区域内的传统乡村特殊存在，在城市化进程的发展下，怎么样更充分发挥它们的价值，而不是停留在过去“拆迁”旧有思维模式中，这里面有很多存量市场改造课题去探索和研究。“十四五”期间，深圳计划建设筹集60万套保租房，而城中村改造成为保租房以及长租公寓筹集的重要方式之一。

事实上，目前所我国各城市所积累的“存量资产”愈来愈多，多个实例证实了长租公寓的开发未来可能大多要倚赖当下的“存量”市场，北、上、广“城中村”的发展、荒废空间的修建以及旧址的重改，将闲置的资源转化为有价值的资源，发挥其中的经济效应和社会价值。如今房地产行业也逐渐从“增量”市场向“存量”市场转变，而长租公寓的未来将专注于盘活存量资产。

可以预见，长租公寓未来会更多的在“存量市场”开启奔跑模式，那么作为长租公寓品牌运营商，应该需要注意些什么？

长租公寓的存在大大满足了年轻人的需求，随着人们生活水平的不断提高，年轻人对住宿质量的追求也在不断升级，现在他们所追求的不仅仅是一个“落脚点”，更多的是对环境和品质的追求。

生活主张发生的变化，带动着当代年轻市场的核心诉求也开始有了变化，对于住宿市场，消费认知的迭代，使年轻人从买房到了租房，从居民房到了公寓，他们不再满足于蜗居一隅，开始倾向于选择适合自己需求的个性化居所，遵循高品质有仪式感的生活主张。

而这种多变和多元的住宿需求在长租公寓市场中得到了很好的融合，长租公寓的出现恰好符合了年轻市场的精神特质，俘获了众多当代年轻人的心。

同样，为深入打入年轻市场，长租公寓也是妙计层出，机遇不断。长租公寓市场积极抓住当代年轻人所看重的租房特质和对住宿的要求，对长租公寓的设计进行了审美和质感的提升，跟上时代潮流，是长租公寓产品的基本要求。

产品设计跟得上潮流，说到底就是要抓住时代租赁产品的脉搏，在审美和空间上呈现更优质的设计，空间或许还是那个存量空间，但是产品已经完全改变。

通过社群运营，优化产品设计、提升居住体验，满足不同圈层个性化需求，以此形成独有的品牌标签和软实力，是集中式长租公寓行业逐步形成的共识，也是优客工场旗下集中式公寓品牌「由你公寓」的核心竞争力。

如果说产品设计只是长租公寓硬件的变化，那么在软件方面，存量市场下的长租公寓产品正在和酒店产品实现融合，边界逐步被模糊。

长租公寓的发展也引起一些酒店集团的注意。近日，雅高表示，旗下品牌公寓预计到2027年将有超过150座公寓投入运营，增长率超过200%。雅高作为欧洲酒店业的霸主，目前在全球已有近40座公寓，还有100多个项目在开发中，涵盖20个不同的品牌。酒店品牌加入公寓的“战局”，其中所带来的不仅是竞争，也是一种发展。

说到底，未来的长租公寓产品可能更加酒店化，在存量市场下，消费者不但希望长租公寓有家的温暖，也希望长租公寓有酒店一样的服务。酒店和公寓的优势互补，如何让彼此变得更好，是值得继续探讨的一个深度课题。

一方面长租公寓有着旺盛的市场需求，为头部公寓运营商带来了新的发展机遇；一方面各级政府大力增加保障性租赁租房，也给长租公寓发展带来更加天时地利人和的提升空间。这样的背景下，政企合作，必然带来双赢。

近期，优客工场「由你公寓」与中国头部的市场化租赁住房青年社区资产管理平台-微领地集团，达成战略合作，双方共同为政府保障性租赁公寓提供落地服务，其中「由你公寓」将为政府保障性租赁公寓业务提供行业资源、数字化技术、推广平台、线下专业团队等全方位的服务支持。

作为中国集中式公寓头部品牌的万科泊寓，参与了北京、深圳、厦门、天津、佛山、长沙等8各城市的正式纳保50个项目，4.1万间房源，同时另有5万多间房源在申请纳保途中。

所以，存量市场下，长租公寓品牌运营方可以抓住筹集保租房这一机遇，与政府合作，申请纳保，以享受政策优惠，双方共同来促进公寓市场发展带来了强劲推动力。

我们知道，长租公寓行业经历过一段草莽狂飙的疯狂时代，造成这个行业急功近利，口碑跌到谷底，现在的长租公寓赛道再次活跃，已经发生了巨大改变。

首先，租赁住房市场的政策在逐渐明确。从行业规范角度看，各地住房租赁条例纷纷出台，使得行业运行真正有法可依；从行业发展角度看，公募REITs的底层资产扩围到了保租房领域，各地也出台了相应的保租房认定标准，打通了投资租赁住房的退出通道；从行业配套角度看，税收、银行贷款方面的政策都很完备了。

其次，从2015年到2020年，长租公寓从狂飙突进到爆雷的行业风险基本出清，一些企业经历行业洗礼沉淀下来，打磨出了管理能力，可以通过运营能力产生收益。

第三，房地产行业发展从增量进入存量阶段，居民的住房消费习惯正在发生从买房到租房的转变，新市民通过租房解决居住问题成为高接受度的选择。

第四，随着租赁行业不断规范、成熟，进入长租行业的资本也更偏理性。

说到底，整个长租公寓赛道投资逻辑发生了根本的变化，从以往的挣快钱逻辑，转变到了通过品牌和运营实现“资产管理”的逻辑，这也是存量市场背景下的一条必然的商业路径。

综上，进入“存量市场”的长租公寓，背后既连接着巨大市场，也关系到千万人民利益，在这个大势之下，长租公寓品牌方最重要的还是认清自己的地位和自身的责任，从现实出发，做好产品，做好服务，精细化运作，让这个创造价值的市场真正的大有可为。

「由你公寓」作为集中式公寓领域的代表品牌，在未来的发展阶段中，将充分发挥自身品牌势能及资源优势，助力政府保障性公寓落地服务，解决无房新市民、青年人等群体的住房需求，实现集中式公寓市场的供需平衡，促进公寓行业的高质量良性发展。