创伴info｜商办&资管市场观察(2025年8月)

2025-09-02

文章转载自"创伴空间"

中共中央国务院发布关于推动城市高质量发展的意见

8月28日，中共中央、国务院发布关于推动城市高质量发展的意见。意见强调，城市是现代化建设的重要载体、人民幸福生活的重要空间。我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。意见提出，到2030年，现代化人民城市建设取得重要进展，适应城市高质量发展的政策制度不断完善，新旧动能加快转换，人居品质明显提升，绿色转型深入推进，安全基础有力夯实，文化魅力充分彰显，治理水平大幅提高；到2035年，现代化人民城市基本建成。

意见提出，稳妥有序推动城市群一体化和都市圈同城化发展。发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，构建布局合理的现代化城市体系。支持京津冀、长三角、粤港澳大湾区城市群打造世界级城市群，推动成渝地区双城经济圈、长江中游城市群等成为高质量发展增长极，增强中西部和东北的城市群、都市圈对区域协调发展的支撑作用，促进城市间定位错位互补、设施互联互通、治理联动协作。意见还提出，增强超大特大城市综合竞争力。支持部分超大特大城市增强对全球高端生产要素的配置能力。支持超大特大城市布局科技创新平台基地，提升原创性、颠覆性科技创新能力。

国务院：采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳

据新华社，国务院总理李强8月18日主持召开国务院第九次全体会议强调，要进一步提升宏观政策实施效能，深入评估政策实施情况，增强政策针对性有效性，及时回应市场关切，稳定市场预期。要抓住关键着力点做强国内大循环，以国内大循环的内在稳定性和长期成长性对冲国际循环的不确定性。持续激发消费潜力，系统清理消费领域限制性措施，加快培育壮大服务消费、新型消费等新增长点。加力扩大有效投资，发挥重大工程引领带动作用，适应需求变化更多投资于人、服务于民生，积极促进民间投资。纵深推进全国统一大市场建设，不断释放超大规模市场红利。采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。要在深化改革开放中增强发展动力，推进科技创新和产业创新深度融合，激发各类经营主体的创新创造活力。坚定不移扩大高水平对外开放，有序扩大自主开放和单边开放，创新发展数字贸易、服务贸易。要更大力度稳定就业保障民生，拓宽就业增收渠道，聚焦群众关切提升民生服务，进一步加强防灾减灾救灾和安全生产监管，确保社会大局稳定。

国家发改委：加快首发经济、数字消费、人工智能加消费等领域的政策出台

8月29日，国家发展改革委政策研究室副主任、新闻发言人李超在新闻发布会上表示，下一步将打好提振消费组合拳，激发市场活力。李超指出，在扩大优质供给方面，国家发展改革委将平稳有序实施消费品以旧换新，做好政策接续，加快首发经济、数字消费、人工智能加消费等领域的政策出台，促进文旅、赛事、露营等服务消费。

财政部规范PPP存量项目建设和运营

近日，国务院办公厅转发财政部《关于规范政府和社会资本合作存量项目建设和运营的指导意见》。这份指导意见提出，坚持问题导向、分类施策、降本增效，规范政府和社会资本合作（PPP）存量项目建设和运营，支持提升公共服务和民生保障水平。在保障在建项目顺利建设方面，指导意见提出，分类分级推进实施，保障合理融资需求。在推动已运营项目平稳运行方面，指导意见强调，依法履约按效付费，加强项目运营监管，推动实现降本增效，规范做好项目移交。

北京市16条措施支持未来产业发展

北京市正式印发《关于建立未来产业投入增长机制促进未来产业发展的若干措施》。新政聚焦人才、资金、数据、场景等关键要素，推出16条系统性举措，旨在发挥北京教育科技人才优势，加速新质生产力培育，推动未来产业从技术研发到集群发展的全周期升级，为首都高质量发展注入新动能。通过16条措施，将促进未来产业实现从研发创新、企业生成、业态培育到集群化规模化发展，支撑北京因地制宜发展新质生产力。

新政提出，鼓励支持市区两级政府投资基金、国企基金加强对未来产业的投入，遵循基金投资运作规律，容忍正常投资风险，不简单以单个项目或单一年度盈亏作为考核依据。《若干措施》还专门明确，改革优化未来产业投融资考核评价的制度机制，推动建立包容审慎、尽职免责的创新创业生态。

数据 · 市场

北京市统计局发布数据，2025年1-7月北京市场总消费额同比增长0.7%，其中服务性消费额在信息服务、交通、文体娱乐等领域带动下增长4.6%，但社会消费品零售总额7674.3亿元，同比下降4.2%。服务消费成为主要增长动力，商品零售持续承压。商品类别中，家用电器和音像器材类受“以旧换新”政策推动增长6.9%；金银珠宝类、粮油食品类、化妆品类和体育娱乐用品类分别增长32.7%、12.1%、8.2%和6.1%。汽车类因燃油车需求不足下降19.0%；文化办公用品类和通讯器材类分别下降3.6%和24.4%。按消费形态分，商品零售6882.3亿元下降4.3%，餐饮收入792.0亿元下降3.6%。
8月13日发布的《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》指出，截止到2025年6月，全市场上市的REITs产品达到68只，6月5日首次突破2000亿元大关，截至2025年6月底总市值达到2019.91亿元，较2024年末增长48.6%并持续增长。2025年上半年，一共有10只REITs上市，合计发行规模超过150亿元，呈现“新发+扩募”双轮驱动的格局。6月备受关注的中金中国绿发商业REIT和中金亦庄产业园REIT上市，填补了市场空白。其中仓储物流REITs与消费基础设施REITs均为9只，分别约占13%，保障租赁住房8只约占11%，园区基础设施REITs18只，约占26%。

2025年8月28日，戴德梁行发布年度报告《大中华区写字楼供应/需求前沿趋势》。报告显示，截至2025年二季度，大中华区20个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量达到约7,213.0万平方米。2025年上半年大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量录得约76.4万平方米，同比去年上涨5.5%。
8月12日，仲量联行报告显示，2025年第二季度亚太区商业地产投资总额跃升至312亿美元，同比增长15%。尽管全球经济不确定性持续且投资者态度审慎，上半年投资总额仍达676亿美元，同比增幅17%。

办公 · 交易

8月21日，北京万科发布公告，计划出售翠湖国际项目8号楼办公产品5层及地下仓储1层，底价合计约1.2亿元。翠湖国际位于北京中关村，总建筑面积约15万平方米，是一个智慧生态企业总部项目，也是北京万科产业园项目的第一个作品。待售资产1-5层为办公，面积3418平方米；负1层为仓储，面积138平方米。
北京自贸区（海淀）永丰TOD综合体项目主体结构顺利封顶，标志着该项目在建设进程中取得了重要进展。该项目由中建一局承建，位于北京市海淀区，总建筑面积约20.7万平方米，旨在构建“交通枢纽+全业态综合体”的新型城市形态，建成后将完善区域公共交通网络，提供高品质商务办公空间，打造宜居宜业的科创新城。
春泉产业信托(01426.HK)公告披露，截至2025年6月30日止第二季度，位于北京的华贸物业平均租用率约86%，平均月租每平方米人民币347元，环比下降0.6%，租用率持平。其表示，北京办公楼市场仍然充满挑战，团队将继续优先维持出租率，而非租金。

资管 · 运营

公募REITs上市首日再现涨停优质资产供需矛盾待解。8月8日，首批两只数据中心REITs上市，当天双双实现30%涨停。目前，上市首日即涨停的公募REITs数量已达到15只，在73只产品中占比20.55%。上市以来，73只公募REITs创造出了近35%的平均收益率，17只产品收益率超50%。但公募REITs规模仅2000亿元出头，难承载大体量资金配置，旺盛的需求与优质资产供给不足，是当前公募REITs的核心矛盾之一。
REITs有望成为数据中心产业融资重要途径之一。8月8日，首批两只数据中心公募REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT）在沪深交易所上市，皆以+30%涨停报收。截至收盘，上述两只公募REITs成交金额分别达到2.34亿元、4.52亿元。从申报到成功上市，上述基金分别花费4.5以及5个月，2023-2025年该流程平均花费的天数为267、181、138天，REITs审批流程明显加快。随着市场逐步成熟，REITs扩充到了数据中心这一资产类别，REITs也将会成为数据中心产业融资的重要途径之一。中国证监会主席表示，下一步，将继续支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展资产证券化、REITs等融资，进一步盘活科技创新领域存量资产。
严监管与定向支持并行政策推动REITs良性发展。8月13日发布的《观点指数 • 2025中国房地产全产业链发展白皮书》指出，中国内地REITs市场在政策层面继续推动常态化发行。2025年政策聚焦“提质扩面”，通过制度创新和市场开放如商业地产、长租房潜在试点，推动REITs与实体经济的深度绑定。消费基础设施REITs方面，在2024年多地开展国补、以旧换新等政策的基础之上，除了2025年国家出台《提振消费专项行动方案》，明确支持消费基础设施REITs的发行，政策红利直接提振市场信心。同时，地方层面如上海、广州等地，通过消费券发放和商圈升级，进一步刺激消费需求，支撑底层资产收益。
上半年REITs市场的整体增长主要受益于消费类REITs，例如嘉实物美消费REIT上半年涨幅为50.21%，是目前中国内地上市的REITs之最。消费类REITs年内平均涨幅达35.00%，远超其他类型，表现亮眼的有嘉实物美消费REIT，涨幅50.21%，华夏大悦城商业REIT，涨幅47.96%，华夏首创奥莱REIT、华安百联消费REIT以及易方达华威市场REIT等产品，年内都达到了40%以上的涨幅。消费基础设施REITs在二级市场的良好表现源于自身底层资产多为一二线城市核心商圈购物中心，抗周期属性强，加之运营商的良好运作，易受到投资者的青睐。

8月15日，由河南省豫资物业发展有限公司发行的“国泰海通-中原豫资大厦智慧楼宇商办物业资产支持专项计划”状态更新为“已反馈”。该债券拟发行总额为6.05亿元人民币，类别为ABS，承销商为上海国泰海通证券资产管理有限公司。
8月14日，中金基金管理有限公司宣布，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“中金唯品会奥莱REIT”）正式启动基金份额发售。该基金由中金基金管理有限公司担任基金管理人，中国国际金融股份有限公司担任财务顾问，中国建设银行股份有限公司担任基金托管人。此次发售结合了战略配售、网下发售及公众发售三种方式，最终确定认购价格为3.480元/份。募集资金总额预计34.80亿元，发售份额10亿份，公众发售部分无流通限制及锁定期。
8月19日，华夏基金管理有限公司发布公告，宣布华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金的基金份额解除限售。此次解除限售的业务类型为场内解除限售，生效时间为2025年8月28日。公告显示，解除限售份额达到3.28亿份，均为场内份额，流通份额由此前的2亿份增加至5.28亿份。底层的基础设施项目包括济南首创奥莱项目和武汉首创奥莱项目，2025年上半年累计可供分配金额为6379.39万元。