创伴info | 商办&资管市场观察（2026年4月）
4月8日，商务部等4部门日前印发通知，开展第二批全国零售业创新提升试点城市申报工作。试点申报城市应为地级及以上城市，在推动零售业发展方面积极性高、基础好、政策实，能够按照《零售业创新提升工程实施方案》要求编制试点工作方案。
2025年以来，商务部扎实推进首批38个零售业创新提升城市试点建设，在扩内需、促消费、惠民生等方面取得积极成效。试点城市共完成项目更新改造625个、建筑面积2410万平方米，拉动投资约756亿元。围绕“购在中国”、消费品以旧换新、中华老字号、“一刻钟便民生活服务月”等主题，首批试点城市累计开展消费促进活动约5000场次，重点探索“一店一策”场景化改造、数字化赋能与供应链提升等多元创新路径。
4月2日，上海市静安区在楼宇经济高质量发展大会上正式落地“区领导牵头、街镇主责、功能区协同”的楼宇包干服务机制，旨在提升重点楼宇服务能级。后续，区领导将牵头包干重点楼宇，通过网格化服务矩阵定期召开现场办公会解决企业需求，推动楼宇从空间提供商向产业生态运营商转型。
4月7日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合印发《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》，为盘活低效存量空间资源、促进城市高质量发展提供了创新路径。该办法允许商业、办公、旅馆业、厂房、研发用房、仓库、物流等既有非居住建筑物，在符合条件的情况下申请用途临时转换。转换方向包括文化、体育、教育、医疗卫生等公共服务设施，以及中、高等院校统一管理的学生宿舍。
该办法建立了正面清单管理制度，符合清单要求的项目可享受5年过渡期政策，有效期内无需补缴土地价款。项目有效期自完成竣工联合验收或完工注销之日起算，届满后可申请续期或办理土地用途变更手续。
4月9日，上海市商务委员会近日印发《2026年上海市扩消费行动方案》。方案提出，提升商圈建设能级。开展国家零售业创新提升试点，结合城市更新改造，推进南京东路等重点商圈项目升级改造。方案明确创新地下商业空间开发与运营模式，分类施策完善地下商业街区配套。同时建设一批具有示范效应的体育与商业融合发展项目，打造"体育+商业"深度融合的消费场景。方案还提出推动城市一刻钟便民生活圈建设，开展第三批一刻钟便民生活圈全域推进先行区试点申报。此外持续开展绿色商场、绿色餐厅创建，推出一批实践案例。
4月2日，为推动深圳市商业不动产REITs市场高质量发展，深交所联合深圳市商务局、深圳市委金融办、深圳证监局举办“深圳市商业不动产REITs试点推进会”，深圳市优质商业物业持有企业和相关市直部门代表参会。
自2025年12月31日中国证监会正式启动商业不动产REITs试点以来，这一金融工具迎来快速发展。为加强政策解读，推动优质资产培育，本次会议深入探讨深圳市商业类资产的独有优势、发展潜力和典型案例。与会人员就项目推动过程中的有关考虑、存在问题与建议进行深入交流，进一步凝聚各方共识，汇聚打造具有深圳特色REITs发展样板的强大合力。
为尽快推动深圳市商业不动产REITs市场扩面提质，深交所已构建“培育-申报-上市-扩募”这一全链条、全周期的服务机制，提升项目申报效率与审核质效，增强市场获得感。下一步，深交所将继续深化市场服务，加强与各部门协同联动，尽快推动一批标杆性项目落地，助力企业盘活存量商业资产，服务高质量发展大局。
中国证券报4月20日刊发文章称，我国公募不动产投资信托基金（REITs）市场申报提速，以商业不动产REITs为代表的新品类不断扩容，多只标志性“首单”创新产品亮相。随着商业不动产REITs试点步入加速推进阶段，REITs市场将持续扩容。今年以来，交易所已受理的商业不动产REITs拟募集资金规模，已超过去年全年REITs发行总量。今年新上市REITs规模有望达到千亿元量级，将在盘活存量资产、扩大有效投资、完善资本市场生态等方面发挥重要作用。
4月16日，观点指数研究院在4月发布的《表现力指数 · 2026购物中心暨零售消费发展报告》中指出，2025年以来国内消费基础设施REITs市场已从试点探索迈入规模化扩容的关键阶段。一方面头部企业的申报热度居高不下；另一方面，已上市的12只消费基础设施REITs继续深化运营。
2025年12月31日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，标志着商业不动产REITs试点全面启动。截至3月31日，公开市场已迎来17单项目申报、拟募资规模超500亿元，行业进入规模化申报阶段，上交所以14单申报成为商业不动产REITs核心申报平台，其余3单则于深交所申报。已申报项目的底层资产主要集中于北上广深四大一线城市和部分重点二线城市。目前商业不动产REITs的资产类型愈发趋多元，从原来单一的购物中心、奥特莱斯、社区商业等消费场景，进一步拓展至写字楼、酒店、城市更新等商业地产领域，形成基础设施与商业不动产双轮驱动的格局。
据仲量联行研究数据，2026年一季度全上海市净吸纳量录得201,428平方米，市场持续受益于成本驱动与升级型需求；金融服务业、科技互联网等行业需求保持活跃，部分外资企业展现更为积极的租赁策略。得益于整体市场需求回暖，全市空置率环比下降0.2个百分点至24.1%。
戴德梁行上海甲级写字楼市场研究报告指出，2026年第一季度上海甲级写字楼租赁成交最为活跃的行业是专业服务业、金融业、零售贸易和TMT行业，四个行业的租赁面积占比超八成。专业服务业企业保持租赁活跃，租赁面积占比提升至33.5%。金融业企业租赁面积占比24.4%，位居第二，基金、银行等企业租赁需求稳定。零售贸易、TMT行业租赁面积占比分别为15.1%和9.6%。
仲量联行，截至一季度末，深圳甲级办公楼整体空置率降至25.9%，环比下降约0.5个百分点，连降两个季度。一季度，甲级办公楼平均租金环比下跌2.3%。虽然整体仍处于调整通道，但跌幅较此前数个季度进一步收窄。另据数据显示，2026年一季度，深圳一手写字楼成交量，同比增长158.8%；二手写字楼成交量，同比增长31%。
仲量联行发布《AI赋能商业地产：挑战、实践与未来布局》调研报告指出，人工智能在商业地产领域的应用正步入规模化阶段，行业战略重心已明确从单纯的提升效率转向驱动业务增长。其中，大中华区市场展现出极高的AI布局热情，资金与探索重点正向核心业务靠拢，但在实际落地过程中也面临着底层技术基础薄弱与人才缺口的现实挑战。在企业不动产（企业租户）端，拥抱AI的紧迫感更为强烈，高达83%的大中华区企业将AI相关的战略咨询列为首要投入方向。此外不再局限于文档处理等简单的低门槛应用，而是直接切入能直接影响营收的高价值领域。高达73%的大中华区投资者已经启动了跟“投资与资产组合管理”相关的AI试点项目，紧随其后的是“数据相关工作流程”（62%）和“资本项目与开发管理”（58%）。这反映出行业正试图通过AI技术，在复杂环境中获取更敏锐的市场趋势分析、风险预测以及投资组合优化能力%。
仲量联联行发布的《2026年设计前瞻报告》指出，全球房地产格局正被科技发展与混合工作模式重塑。报告显示，香港企业对办公空间的需求已不再停留于节省成本，而是越来越追求灵活性和未来适应力，带动了写字楼的资产升级潮。现时租户更看重智能化及以人为本的环境，期望藉此提升效率与员工福祉，巩固竞争优势。
报告归纳出四大设计趋势。首先是“灵活基建”，商厦引入可“即装即用”的模块化设施，以便快速应对科技与工作模式转变，这类具科技配置的物业被高达93%的投资者视为能创造更丰厚回报。其次是“以人为本”，随着AI重塑工作模式，设计更着重人际互动与心理健康，全球71%受访者偏好使用天然物料的空间，61%更希望写字楼设有“数码排毒”空间。第三是“个人化体验”，透过AI及数码科技打造专属环境，全球65%受访者追求独特体验。第四是“重塑核心空间”，企业将未尽其用的区域升级为促进协作的“核心空间”，此举可助物业创造高达32%的租金溢价。
4月，深圳福田中心区核心地段的物美科技南方总部建设项目正按计划有序推进主体结构施工，规划高度约220米，预计将于2027年全面竣工。据悉，该项目坐落于福中路与金田路交汇处东北角，紧邻深圳市民中心及城市核心文化设施，地理位置优越。2021年物美南方科技有限责任公司以12.57亿元竞得该地块，项目总投资约25亿元，总建筑面积约9万平方米，规划为地下5层、地上49层的单体超高层建筑
4月19日，横琴粤澳深度合作区两大项目发布动态，花海长廊将启动4.7亿元改造升级，深蓝视界广场以9.5亿元成交实现盘活。花海长廊位于横琴粤澳深度合作区，全长约14公里，是当地知名生态文旅地标，分为樱花木棉段、凤凰木段、木棉段三个主题段落。花海长廊改造由横琴深合琴澳开发建设有限公司操刀，将完善交通、智慧跑道、停车场等配套。深蓝视界广场由横琴国企旗下公司竞得，项目总建面约25.4万㎡，规划含办公、商业及人才公寓。
4月17日，中建五局公布，华润置地东莞银行总部大厦项目塔冠安装近日全面完成。该项目是东莞CBD首开区核心项目，总建筑面积16.68万平方米，建成后将成为集金融服务、企业办公于一体的53层超甲级写字楼。
4月1日，市场消息显示，东亚银行（中国）有限公司以近20亿元人民币购入位于上海浦东陆家嘴金融核心区的东亚银行金融大厦部分产权，进一步巩固其在该地标建筑中的资产持有。资料显示，东亚银行金融大厦坐落于上海市浦东新区花园石桥路66号，地处陆家嘴环路与花园石桥路交汇处，毗邻上海国金中心、环球金融中心及上海中心大厦，步行5分钟可达地铁2号线、14号线陆家嘴站。大厦高198米，地上45层、地下3层，总建筑面积约7.5万平方米，采用low-e玻璃幕墙与无柱式开放办公设计，并配备LEED铂金级认证及仲量联行提供的国际甲级物业服务。据悉，此次交易是东亚银行继2008年以10亿元收购大厦约1/3面积并获得冠名权后的又一次重大资产布局。
4月20日，上海市黄浦区威海路12弄44号两幢办公房地产及所对应的土地使用权在阿里拍卖平台完成第二次司法拍卖，最终由上海信尊荟企业管理有限公司以起拍价7047.2649万元竞得。该办公房产建筑面积约997平方米，用途为办公及餐饮，地处上海行政文化商业核心区，毗邻上海大剧院、市政府、人民广场及南京路步行街，区位价值突出。此前一次拍卖因无人报名而流拍，评估价为8511万元。竞得方股东背景为中国信达资产管理股份有限公司旗下企业。
4月14日，北京智谱华章科技股份有限公司与卖方安狮红钻投资有限公司及目标公司订立收购框架协议，有条件同意购买目标公司100%股权。目标公司为北京红钻科技发展有限公司，目标物业为北京市海淀区东北旺西路8号19号楼钻石大厦地下一层及一至三层物业，总建筑面积约22666.71平方米。根据公告，本次收购总代价将不超过3.6052亿元。其中，股权收购现金代价约为8162万元，可于交割审计基础上调整；同时，智谱华章同意以现金支付促使偿还并承接目标公司总额约为2.789亿元的相关债务。智谱华章表示，目标公司持有目标物业，可满足公司日常行政及业务营运需求，预期将提升营运效率及营运稳定性。于交割后，公司将获得目标物业的全部所有权，并透过目标公司持有目标物业，从而将优化公司资产结构。公司将保留目标物业自用，并于交割后将部分业务营运搬迁至目标物业。
智谱是脱胎于清华大学计算机系知识工程实验室（KEG）的“全球大模型第一股”。上市短短几个月股价已翻数倍，市值突破4000亿港元
4月15日，广东悦城商业管理有限公司以1.77亿元竞得嘉禾望岗两宗商业用地，计划投资3.5亿元打造海雅智链云播中心，为其提供美妆电商总部中心服务。该项目预计达产年产业规模可达8.3亿元，片区将陆续推出综合开发地块，成为引进企业总部的首选之地。据介绍，海雅智链云播中心将围绕美妆电商需求，涵盖美妆选品创新、直播场景打造等功能板块，构建完整美妆电商生态链，推动区域现代商贸与数字经济的深度融合
新加坡最大的商业房地产投资信托基金——凯德投资旗下的凯德综合商业信托（CICT）披露已同意以39亿新元（约209亿人民币）的价格收购位于乌节路的百丽宫购物中心和医疗综合体，完成“一买一卖”的资产大腾挪。据悉这是新加坡2026年以来最大的一笔房地产交易。据媒体分析，在REITs增长普遍受制于高利率的背景下，凯德综合商业信托（CICT）通过“低卖高买”（卖出3%收益的写字楼，买入3.9%收益的医疗商场），实现了90个基点（0.9%）的利差套利，直接增厚了股东回报（DPU）。从卖出端（出售亚洲广场二号大厦）来看，作价24.8亿新元，退出收益率3%。买方为马来西亚IOI集团，交易价格较估值溢价约10%，CICT成功高位套现。从买入端（收购百丽宫购物中心和医疗综合体）来看，作价39亿新元，收购收益率3.9%（零售部分4.1%，医疗部分3.4%）。由于该项目拥有超80家医疗租户，结合高端零售，具备抗周期、长租约特性，是REITs对抗老龄化和经济波动的“防御性资产”。
字节旗下公司以33.05亿总价拿下北京学院路东升科技园三期的一块地，建筑面积12.8万平方米，规划为办公研发。根据规划，该地产或将建成火山引擎、豆包大模型等核心研发业务等配套办公项目。这是字节跳动在不到两个月内，在北京核心区拿下的第二宗重磅地块，此前在2月3日，字节跳动就以28亿元底价拿下海淀区一块地，拟建“抖音集团数字经济产业园及配套”。两笔投资合计近61亿元。
京东关联公司以17.57亿元底价摘得北京亦庄新城一宗综合性商业金融服务业用地。结合此前4月20日以6.63亿元竞得杭州钱江世纪城沿江商业用地，京东两日拿地已耗资24.2亿元。
作为国内首单由外资机构发起的消费基础设施公募REITs，华夏凯德商业REIT于近期发布2025年度业绩报告。报告期内，基金收入、EBITDA、可供分配金额等核心经营指标均超额完成招募说明书同期预测值，表现良好。底层长沙凯德广场雨花亭与广州凯德广场·云尚两大项目整体出租率、租金收缴率也居已上市消费REITs第一梯队，现金流稳定性具备优势，同时两大项目形成了“成长突破+稳定托底”的互补格局。凯德投资第二单公募REITs亦已进入申报阶段，该公司国内双REITs平台布局雏形初现。
4月17日，北京北投商业地产经营管理有限公司发布北投新奥购物中心公募REITs基金管理人采购项目招标公告，开标日期为5月8日。据介绍，北投商业地产是北京城市副中心投资建设集团有限公司（原名“北京新奥集团有限公司”）全资子公司。北投新奥购物中心位于北京奥林匹克公园中心区，2010年9月开业，总建筑面积24.5万平方米。该项目毗邻鸟巢、水立方等奥运场馆，依托奥林匹克公园的龙形水系与下沉花园景观，采用下沉式结构设计，融合奥运文化元素，形成“公园商业”模式。
4月20日，光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金项目状态更新为"已反馈"。该产品为基础设施公募REITs，拟发行金额46.27亿元，原始权益人为上海光翎投资中心（有限合伙）、天津安石锦瑞股权投资基金合伙企业（有限合伙），计划管理人为光大保德信。
4月10日，黑石官宣推出旗下首只纯数据中心基础设施REIT——Blackstone Digital Infrastructure Trust (BXDC)，计划募资约20亿美元登陆纽交所 。黑石作为全球知名的另类资管巨头，也是全球最大的数据中心业主（Al房东）之一，手握QTS、AirTrunk等王牌，但BXDC是其首个以此为核心资产的上市REIT。它标志着黑石首次将原本放在私募基金里的“AI重资产”推向二级公开交易市场，意在打造一个数百亿级的“数字基建永续资本平台” 。BXDC并非从零开始去开发建设项目，而是收购现成的项目，主要目标专注于收购单体价值在2.5亿美元至15亿美元以上（约20兆瓦至100兆瓦）的大型设施。
4月10日，黑石官宣推出旗下首只纯数据中心基础设施REIT——Blackstone Digital Infrastructure Trust (BXDC)，计划募资约20亿美元登陆纽交所 。黑石作为全球知名的另类资管巨头，也是全球最大的数据中心业主（Al房东）之一，手握QTS、AirTrunk等王牌，但BXDC是其首个以此为核心资产的上市REIT。它标志着黑石首次将原本放在私募基金里的“AI重资产”推向二级公开交易市场，意在打造一个数百亿级的“数字基建永续资本平台” 。BXDC并非从零开始去开发建设项目，而是收购现成的项目，主要目标专注于收购单体价值在2.5亿美元至15亿美元以上（约20兆瓦至100兆瓦）的大型设施。
自2019年发行首单可扩募类REITs（“菜鸟中联”ABS）后，互联网巨头阿里巴巴在不动产资产证券化之路上迎来新的突破。4月27日，阿里巴巴集团正式宣布于深交所进行基础设施REIT分拆上市，即中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。目前已获港交所分拆批准和深交所申报受理。公告显示，阿里巴巴拟通过寻求一家不动产投资信托基金于深交所上市，拟议分拆的底层资产为位于嘉兴市南湖区的物流仓储基础设施园区中国智能骨干网嘉兴园区，由阿里巴巴两家间接全资子公司嘉兴传云及嘉兴传祥持有。此次基础设施公募REIT申报代表着阿里轻资产战略落地，将沉淀在账上的重资产（物流园）转化为流动性强的金融资产，回笼资金用于科技投入与全球网络建设。若首单REITs成功发行，阿里有望将全国90多个物流园区分批注入REITs平台，并可能将数据中心纳入资管版图，成为中国的物流地产兼数字基建的资产管理巨头。
4月16日，首创奥莱品牌发布盛典暨全国合作伙伴大会在北京望京凯悦酒店隆重举行。首创集团党委常委、副总经理孙宝杰，首创城发党委书记、副董事长、首创商管董事长范书斌，首创集团文体事业部总经理聂森等主要领导率首创商管核心管理团队，与全国知名零售商代表、行业伙伴及主流媒体等约500位嘉宾齐聚一堂，共同见证首创奥莱品牌焕新与战略升级的重要时刻。
首创奥莱此次品牌焕新，全方位覆盖“战略、团队、产品、运营、资本、品牌”六大核心维度，不仅重磅公布了首创奥莱全新的焕新战略，更同步揭晓了昆明、西安两大典型标杆项目的升级举措。活动现场，首创奥莱与近60家国内外知名品牌正式签署战略合作协议，涵盖国际名品、运动户外、男装女装、鞋包配饰等多个核心品类。
4月17日，第十六届北京国际电影节核心产业论坛隆重举办。首创城发旗下首创郎园，依托北京AIGC视听产业创新中心运营主体优势，正式发布AIGC视听产业朝阳全域创新生态体系，重磅推出“AI全栈技术供给、AIGC-OPC创作人才供给、视听数据资产安全、撬动朝阳全域资源助力IP转化、拓展视听内容边界”等5大核心举措，以科技赋能文化产业升级，加速培育文化领域新质生产力，助力首都大视听产业高质量发展。
北京AIGC视听产业创新中心，在北京市广播电视局、朝阳区政府双重指导下，扎根朝阳区优质产业沃土，依托区域10万家文化企业、3200家影视企业雄厚基底，打造开放共享、服务全行业的公共服务平台。自落地运营以来，中心持续完善六大核心服务平台布局，集聚龙头科技企业、头部影视机构、顶尖高校及科研院所超百家，构建起涵盖智能算力、大模型研发、AI创作工具、场景示范应用、人才培育于一体的全链条产业生态，成为京圈文科创融合发展的重要枢纽。
4月18日，由首创城发资产运营事业部管理运营的长租项目首创和园·天津海教园店开业盛典隆重举行。首创城发副总经理、资产运营事业部党委书记、董事长吴喜军，首创城发副总经理、资产运营事业部党委副书记、总经理王维，首创城发总经理助理、资产运营事业部执行总经理樊涛，资产运营事业部执行总经理张宗光等相关领导，与各界嘉宾、主流媒体及首批和园园住民齐聚一堂，共同见证这一承载青年安居梦想、彰显国企社会责任的重要时刻。
声明：
本文所载信息材料（包括但不限于文字、数据、图标等内容）均仅供参考，本公众号不保证其准确性及及时性，亦不对之承担责任；本文内观点不代表本公众号立场，亦不构成任何实际操作和决策的建议，请谨慎对待。
创伴空间是首创城市发展集团旗下的多元办公空间
项目于2021年7月更新改造完成
配置有精装修独立办公、开放办公、会议、路演、培训、设备机房及咖啡吧、茶吧、餐厅等多种空间，
满足企业办公全面需求。
