奥莱巨头REITs暗战：砂之船VS杉杉，两条截然不同的资本之路
朋友们，最近商业地产圈发生了一件大事——砂之船和杉杉，国内两大奥莱巨头，几乎同一时间站上了商业不动产REIT的起跑线。
一边是砂之船，网下认购倍数直接干到了103.82倍，火得冒烟；另一边是杉杉，68.28倍的认购倍数同样不差。但别急着下结论说谁赢了，仔细一看，这两家走的根本不是一条路！
一个搞起了史无前例的“外资+内资双REITs”实验，全球资本市场两头通吃；另一个则是“线上+线下+双REITs”多线作战，稳扎稳打。
同样都是奥莱，为什么打法差这么多？谁的路子更靠谱？今天咱们就来拆解一下。
底层资产硬碰硬：谁的项目更抗打？
先别管战略多宏大，REITs好不好，底层资产说了算。
💰 砂之船：单核龙头的碾压式胜利
砂之船这次拿出来的“王牌”是西安砂之船奥特莱斯。有多猛？网下认购倍数103.82倍，最终定价直接顶到询价区间的上限！市场用脚投票，认可度拉满。
凭什么这么火？看看数据就懂了——作为“西北第一奥莱”，西安砂之船年销售额近28亿，几乎是同城其他竞品的两倍！什么叫碾压？这就是碾压。
再看位置，落于西安浐灞国际港，占位城市“东拓”战略核心板块，不光能吃到西安本地客群，还能辐射西北五省超3000万人口。在这个广阔的区域里，它几乎没对手！
盈利能力更是亮眼：2025年1-9月EBITDA达2.9亿，资本化率5.73%，在首批商业REITs中属于较高水平。经营性税负才5.44%，净运营收入利润率稳稳落在77%-79%之间——这成本控制能力，绝了！
🏬 杉杉：双核组合，稳中求变
杉杉这次走的是“双核”路线，底层资产是两个项目：郑州杉杉奥莱+哈尔滨杉杉奥莱。
郑州项目厉害在哪儿？首先，它所在的区域中高端商业供给严重不足，杉杉作为中牟新区唯一的中高端奥莱，完美填补了这个空白。其次，品牌矩阵以“国际名品+高端运动+独家首店”为核心，形成了竞品很难复制的壁垒。
哈尔滨项目呢，坐落在国家级新区——江北一体发展区，商业供给“新兴化+低竞争”，对气候、客群、交通的适配做得相当精准。
不过说实话，哈尔滨项目整体抗打能力比郑州逊色一些。所以这次用“南北双核”组合，本质上是通过郑州的高增长来对冲东北的疲软，再用哈尔滨的稳定现金流来平滑中部竞争波动。
📊 认筹数据上也反映了这种差异：砂之船103.82倍认购，杉杉68.28倍——市场对单核资产的确定性更买单，但对双核组合的未来成长潜力，同样给出了正面反馈。
战略路径大分化：一条全球化，一条本土深耕
砂之船和杉杉都不是第一次玩REITs了。这次申报，更像是长期战略的落地。
🌍 砂之船：七年新加坡实战，双平台玩转全球资本
时间拉回到2018年3月28日。这一天，砂之船房地产投资信托（Sasseur REIT）在新加坡上市，成为亚洲首个专注奥莱业态的REIT产品。七个年头下来，Sasseur REIT已经成了“稳健派息王”——2025年全年每单位派息6.138新分，同比增长0.9%，杠杆率才25.1%，利息覆盖率高达4.7倍！
现在，砂之船又在国内申报商业不动产REITs，底层资产是西安砂之船。这意味着什么？意味着它成了亚洲唯一一家同时运营“新加坡上市REIT”与“中国境内公募REIT”双平台的运营商！
这套玩法的核心逻辑是“内外双循环”：
💡 海外低成本融资，国内资产重估
Sasseur REIT融资成本才3.9%，远低于国内水平。砂之船把西南、华中的成熟项目放进境外REIT，用低成本资金支撑全国扩张，同时境内REIT承接国内优质资产，享受消费复苏红利。
💡 轻重资产彻底分离，专注运营主业
重资产出表、运营权自留，回笼巨额资金、降低负债率，同时保留招商、运营、管理等轻资产环节赚管理费。这就是“资产盘活—资金回流—再投资”的高质量循环。
更重要的是，砂之船已经储备了充足的弹药——集团已在20个城市签约布局超级奥莱，已开业19个，2025年总销售额达263亿，拥有超2000万VIP会员。未来扩募池里，优质资产管够！
🎯 杉杉：唯品会的线上基因，双REITs的野望
杉杉走的是另一条路。
关键转折点在2019年7月——唯品会以29亿人民币收购杉杉商业100%股权。线上折扣巨头杀入线下，带来了三重赋能：线上流量导入、特卖供应链协同、资本市场品牌背书。
在唯品会控股下，杉杉商业的扩张按下了加速键。截至2025年底，合计运营22家奥莱广场，自持面积超过209.68万平方米！
REITs布局上，杉杉同样下了“双注”：
第一步，2025年9月，以宁波杉井奥莱为底层资产的“中金唯品会奥莱REIT”先行上市，发行规模34.8亿。这个项目是杉杉体系内运营最早、最成熟的资产之一，出租率100%！
第二步，2026年初申报第二只REIT，底层资产就是郑州+哈尔滨的“南北双核”，预计募集规模约76.96亿。
这套玩法的核心是“境内深耕+区域对冲”：用中部的高增长对冲东北的乏力，用东北的稳定现金流平滑中部竞争波动。
最新数据也证实了这套逻辑的有效性——2026年一季度，郑州杉杉奥莱销售额7.6亿，同比增长23.12%；哈尔滨杉杉奥莱销售额4.6亿，同比增长15.4%。两边的会员数量也都大幅增长。
两条路，谁更值得借鉴？
说实话，没有标准答案。
砂之船的双REITs模式是进取型全球化路径，核心是“内外双循环”，追求融资成本最优、全球市场全覆盖。适合有海外资源、全国化布局能力的大玩家。
杉杉的双REITs组合是稳健型本土化路径，核心是“境内深耕+区域对冲”，依托区域垄断打造稳定现金流，服务集团主业协同。适合深耕本土、追求稳健经营的企业。
都是好棋，只是棋路不同。
💡 其实这两家巨头的布局，是中国商业地产资本化转型的一个缩影。在存量时代，头部奥莱企业都在重新思考资本、资产、运营的关系。谁能走得更好？市场和时间会给出答案。
你更看好砂之船的全球化路径，还是杉杉的本土深耕策略？欢迎在评论区聊聊你的看法！
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