创伴info | 商办&资管市场观察（2026年5月）

商务部：“政策+活动”双轮驱动提振消费

5月18日国新办举行的新闻发布会上，商务部副部长盛秋平表示，今年以来，商务部认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，会同国家发改委，认真编制“十五五”扩大消费专项规划，持续出台扩消费系列政策。同时，坚持“政策+活动”双轮驱动，深入实施提振消费专项行动，优化消费品以旧换新政策，推动服务消费高质量发展。下一步将以更大力度、更实举措精准有效实施好消费政策，并围绕商品消费、服务消费、线下消费三方面加力谋划出台一批新举措。一是推动商品消费扩容升级。其中结合城市更新，将聚焦全屋智能家居消费，鼓励推广套餐式、定制化的服务。同时正在抓紧筹划出台“人工智能+消费”政策体系。二是扩大服务消费。加快推进消费新业态新模式新场景试点建设。三是活跃线下消费。加快推进商业设施改造升级，推进一刻钟便民生活圈扩围升级，扩大基本、升级和个性化生活性服务供给。

5月18日，国新办举行新闻发布会，国家统计局新闻发言人表示，今年以来，面对国内外环境复杂变化，各地区各部门坚持创新发展驱动，因地制宜发展新质生产力，纵深推进科技创新和产业创新深度融合，我国高技术产业发展态势良好，为经济高质量发展注入强劲动力。一是生产快速增长，融合发展向好。二是市场销售扩大，产品渗透率提升。三是投资增势良好，发展后劲增强。总的来看，我国高技术产业蓬勃发展，向好向优态势明显，日益成为支撑经济稳定运行和高质量发展重要力量。

5月22日，国家发改委新闻发言人李超在新闻发布会上表示，人工智能领域核心技术和应用需求都呈现快速增长态势，我们始终坚持系统布局、分业施策、开放共享、安全可控，推动人工智能与经济社会各行业各领域广泛深度融合。关于“人工智能+”行动，从去年以来，国家发展改革委会同有关部门，认真落实国务院《关于深入实施“人工智能+”行动的意见》的文件精神，结合相关行业发展基础和特点，目前已出台制造、医疗、能源等十多个行业的“人工智能+”政策文件，正在不断完善政策体系。近期正在谋划出台加快“人工智能+”落地的配套文件，进一步加大要素保障。同时还将持续推动央国企开放高价值应用场景，面向各行业领域和各地方打造人工智能标杆应用，加快引导人工智能融入生产、经营、管理等各方面各环节。

写字楼空置率分化承压 核心行业引领作用凸显

观点地产发布的《表现力指数·2026商办暨资管卓越表现报告》显示，北京凭借2025年全年及2026年一季度新增供应规模偏低的优势，空置率持续下行，由2023年四季度的18.7%逐步回落至2026年一季度的15.79%，成为一线城市中空置率水平最低、复苏态势最为明确的城市。与此同时，2026年一季度北京也是四城中，唯一实现空置率环比、同比双双下降的市场，复苏韧性显著领先。上海、广州、深圳三城受新增供应持续入市影响，空置率均维持在20%以上的高位区间。其中上海、广州整体表现相对平稳。上海空置率由2023年四季度的21.81%小幅波动至2026年一季度的23.6%，始终处于高位震荡区间。广州空置率则从18.7%温和上行至22.1%，波动幅度相对平缓。

据观点指数监测，写字楼租赁需求主体结构表现明显分化，一线城市各行业租赁需求差异显著，核心行业引领作用凸显，且需求结构与城市产业定位高度契合。整体来看，四城租赁需求均表现为核心行业高度集中的特征，TMT、专业服务、金融以及贸易零售四大高附加值行业合计占比均超70%，成为写字楼租赁需求的绝对支柱，传统行业需求持续萎缩，需求结构全面向高端化、科创化升级。2025年重点城市写字楼需求行业结构持续向高附加值、高成长性等领域集中，与四城需求特征形成呼应。从行业构成来看，金融服务、科技互联网、专业服务三者合计占比超60%，成为写字楼入驻需求的核心支柱。

权益与债权双轮驱动，写字楼成商办证券化核心载体

据观点《表现力指数·2026商办暨资管卓越表现报告》，今年一季度，国内企业资产支持证券（ABS）市场累计发行346单，发行规模约2932亿元。其中商业房地产抵押贷款产品发行数量为31单，发行总额约214亿元，写字楼资产是核心的组成部分。

作为商办资产权益退出的核心渠道，2026年以来商业不动产公募REITs申报与受理节奏显著提速，产品类型持续丰富，底层资产覆盖写字楼、商业综合体、购物中心等多元业态。截至2026年4月27日，沪深交易所已累计受理17单商业不动产REITs申报项目，计划募资总额超626亿元。在商业不动产REITs加速推进的同时，写字楼资产证券化工具持续扩容，以CMBS、持有型不动产ABS等为核心的金融工具加速落地，权益型与债券类产品并行，为商办资产盘活提供了低成本、长期化的资金支持。商办资产证券化已逐步进入权益与债权双轮驱动、多元工具协同发力的成熟阶段。

 办公 · 交易

北京首个大型商业办公零碳建筑正式投用

中海地产5月12日公布，北京首个大型商业办公零碳建筑——中海金融中心1号楼正式投用. 据介绍，该项目位于西城区菜市口附近，紧邻“四合院商圈”中海大吉巷，通过“光储直柔”技术集成方案，应用四大类19项低碳技术，实现建筑本体节能率63%、综合节能率81%、碳排放强度降低75%，可再生能源利用率达68%。项目创新采用光伏建材化幕墙、地源热泵系统、直流照明及V2G车网互动等技术，冬季无需市政供暖，夏季节电11.3万千瓦时，年减排二氧化碳约66吨，并打造近万平米零碳主题公园向社区开放，实现绿色技术与民生福祉融合。

中建四局承建 深圳首例“办公改保租房”项目竣工

5月，中建集团旗下中建四局承建的深圳市首个采用“政府购置+非居改保+国企代建+运营一体化”模式的保障性住房项目——深圳创智云城4栋（B座）改造工程竣工。项目聚焦办公空间改居住的核心痛点，以“保留主体、功能重塑、民生优先、技术赋能”为原则，打造集共享社交、便捷生活、创意办公于一体的国际化青年社区。

创智云城项目总投资240亿元，分三期开发，涵盖超高层办公、SOHO办公、BLOCK办公、人才公寓及活力商业等多元业态。此次改造的4栋（B座）原为办公用途，现转型为保障性租赁住房，是深圳首例“非居改保”竣工项目，响应了《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》关于将非居住房屋改建为保租房的政策导向。

大疆上海总部迁入御桥数智天地并计划扩租

近日，大疆上海总部已迁入浦东御桥陆家嘴数智天地智慧岭T2栋，办公面积约21,000㎡，并计划于2026年再扩租逾10,000㎡，支持无人机技术研发与业务拓展。数智天地自2024年底建成以来，已实现近150,000㎡办公去化，集聚乐鑫科技、XREAL、新致软件等企业。大疆入驻将进一步提升御桥科技产业集聚能级，强化张江科学城西扩区域创新生态。

深圳北站超核万象中心开始招商

5月20日，位于深圳北站总部基地核心区域的北站超核万象中心项目(暂定名)政府产业用房开始招商，预计2027年完成竣工验收。该项目由华润置地与深铁置业联合开发，总建筑面积约75万㎡，融合甲级办公、万象系商业、生态公园、品质人居等多元功能，采用TOD4.0站城一体化开发模式，位于广深港澳科技创新走廊关键节点，纳入深圳七大总部基地发展范围。项目产业用房面积约18万㎡，分东、西两座塔楼，每栋51层；其中B1-7层为万象龙华商业区，8层为楼宇大堂，8层以上为办公区域。西塔10层至45层为区政府产权产业用房，面积约7.4万㎡，标准层面积约2400㎡，层高约4.2m。

北京大兴临空经济区一宗商业用地挂牌出让

5月12日，北京大兴国际机场临空经济区（大兴）管理委员会发布国有土地使用权挂牌出让公告（京土储挂（兴临空）[2026]025号），将以挂牌方式出让1幅国有建设用地。该地块位于大兴区临空经济区0105街区，宗地编号110115106001GB00458，用地面积17605.24平方米，规划建筑面积≤26407.86平方米，土地用途为其他商业服务业用地，出让年限40年，容积率1.5，起始价14549万元，竞买保证金3000万元，加价幅度15万元。

杭州临平区挂牌商地 拟打造办公商业一体建筑

5月12日，杭州临平区乔司单元挂牌1宗商业商务金融用地，该地块将于6月11日出让，拟打造集办公、商业于一体的特色商业商务建筑。该地块编号为乔司单元LP020403-02-02，出让面积10226㎡，容积率1.5-1.51，建筑面积15441.26㎡，其中商业建筑面积占比不大于50%，商务办公建筑面积占比不小于50%。地块起价5235万元，起始楼面价3390元/㎡，且部分办公及商业建筑面积可预（销）售、分割转让，其余部分仅可整体转让。

义乌稠江街道挂牌出让商务金融地块 起始价3.6亿元

5月15日，义乌市自然资源和规划局发布义土挂〔2026〕44号公告，以挂牌方式出让稠江街道江滨西路和香山路交叉口西南侧一宗国有土地使用权。根据公告，该地块宗地编号为稠江街道江滨西路和香山路交叉口西南侧地块，宗地面积为38,811.22平方米，土地用途为商务金融用地，出让年限40年。地块容积率为3.9-4.1，建筑密度35%-40%，绿化率不低于10%，建筑限高95米。该地块起始价为3.6亿元，竞买保证金为3.6亿元，加价幅度为100万元。

大家、友邦、中宏等险资组团 61亿投资鼎好DH3

5月25日，市场消息显示，规模61亿元的天津家鼎股权投资基金合伙企业（有限合伙）近日正式落地，将接手中关村核心项目鼎好DH3。该基金由大家人寿、友邦人寿、中宏人寿等险资联合启城投资关联方共同设立，呈现险资联手摊薄风险、双GP共享专业能力的结构特点。三家险企作为核心有限合伙人合计出资30.49亿元，占比近半；无锡城安鼎瑞同步出资30.49亿元，形成1:1配资。基金管理由大家系天津远见创新与启城投资旗下无锡启城远见共同担任普通合伙人，主导投资决策。

鼎好DH3位于北京市海淀区海淀大街3号，原为鼎好电子大厦，2019年启动改造，2025年初全面竣工并转型为高品质科技办公综合体。该项目A座入驻率达90%，B座超50%，已吸引豆包、米哈游、创新工场等科技企业入驻。

泡泡玛特购入北京太古坊二期整栋写字楼

5月20日，泡泡玛特宣布购入北京太古坊（原颐堤港二期）四号楼整栋写字楼，该项目预计2026年第三季度满足交付条件，公司计划春节后入驻。此次购入的写字楼建筑面积约4.4万平方米，地上16层，单层面积3234平方米。北京太古坊项目总建筑面积约57.1万平方米，涵盖办公、零售商业、酒店公寓等业态，建成后将与颐堤港一期组成约85万平方米的超大型城市综合体，成为北京五环以内最大的商业综合体。

越秀地产拟出售南沙国际金融中心等多项资产

5月4日，越秀地产披露拟与相关买方订立多项转让协议，拟出售南沙国际金融中心、云谷产业园及S1栋楼宇、智谷产业园、毕节酒店、康养目标公司的相关股权或资产。据公告内容，此次出售预计集团录得除税后收益约1.08亿元，资产总值预计减少约59亿元，资产净值预计增加约1.08亿元。越秀地产表示，本次交易系集团为提升整体财务韧性与资本使用效率而采取主动策略性举措，预计将本集团带来约人民币44.6亿元净现金流入。

海尔子公司收购上海前滩汇S3栋办公物业

据市场消息，位于上海前滩的前滩汇S3栋整栋成交，收购方为海尔集团旗下的海尔产业发展有限公司，收购总价约7亿元，本次交易建筑面积约1.33万㎡，折算单价约5.5万元/㎡。资料显示，前滩汇原为前滩四方城，作为上海前滩国际商务区的核心地标综合体，由陆家嘴集团开发、世界顶级建筑事务所KP设计。项目建面约41万平方米（含办公、商业、酒店）。该项目拥有11栋8-11层的独栋办公楼，分为N、E、W、S四个组团，形成低密度街区式布局，适合企业总部冠名。项目还自带约5.9万㎡商业街区“前滩公园巷”，引入餐饮、零售及体验业态，与周边的前滩太古里、晶耀前滩形成商圈联动。

华润置地接盘深港国际中心 深圳第一高楼地块复活

深圳龙岗G01046-0106宗地5月6日由华润置地子公司以70.45亿元底价竞得。原为世茂“深港国际中心”，曾规划建700米“中国第一高楼”。历经4年停工、两次流拍及政府收储后重生，新规划调整为宅地主导，新规划住宅占比64%，楼面价仅1.48万/平，商业部分需引入50亿营收运营商及国际奢侈品牌。采用“分宗开发、分期建设”模式，成为深圳盘活存量资产标杆。

小鱼盈通2600万收购深圳一幢商厦整层物业

5月15日，小鱼盈通控股有限公司公告披露，其两家全资附属公司于2026年5月15日交易时段后，与一名独立第三方卖方订立买卖协议，收购位于深圳市福田区一幢商业大厦的整层物业，总代价为人民币2600万元（约2993.9万港元）。该物业总面积约987平方米，目前处于空置状态，市值约为人民币2961万元，买方拟将该物业用作其在中国内地业务发展的办公室。

 金融 · 资本

从买楼到组团入局，险资巨头抄底不动产

据中房报，2026年以来，泰康人寿、长城人寿、友邦保险等头部保险机构接连出手，百亿元级基金密集落地，购物中心、高标物流、保租房等优质存量资产被纳入投资版图。险资以成立不动产私募基金的方式，重仓中国核心存量资产。如泰康人寿等7家机构联合高和资本收购三座荟聚购物中心。

建设银行独家主承销多业态商业物业类REITs发行

建设银行5月11日公布，近日，由中国建设银行担任独家主承销商的厦门国贸集团股份有限公司2026年度第一期定向资产支持票据（类REITs）项目成功发行。该项目为多业态商业物业类REITs，发行规模25.009亿元，期限18年，加权票面利率3.17%，吸引银行理财、信托公司等多类机构参与。据介绍，该项目底层资产为厦门国贸控股集团有限公司位于厦门、北京两地的优质商业物业，涵盖办公、零售、医疗、汽车4S等多类业态，具备区位优势显著、运营现金流稳定等特点。此次发行是建设银行以综合金融服务助力地方国企盘活存量资产的实践，下一步该行将持续推动商投行一体化建设，整合全品类REITs产品及直接融资工具，赋能商业不动产市场发展。

招商蛇口拟开展商业不动产REITs申报发行

5月19日，招商蛇口发布公告，为响应政策号召，拟以全资子公司招商理财、控股子公司招商积余作为原始权益人，开展商业不动产REITs申报发行工作。根据公告内容，本次REITs涉及两个项目，分别是深圳太子广场项目和昆山招商花园城项目。其中，深圳太子广场为办公业态，地上办公面积约63738.27平方米；昆山招商花园城为商业零售业态，商业面积约118459.18平方米。

华夏华润置地商业不动产REITs、中金菜鸟仓储REITs均已获受理

5月6日，据深交所官网消息，华夏华润置地封闭式商业不动产证券投资基金、中金菜鸟仓储物流封闭式基础设施证券投资基金的审核状态已更新为“已受理”。华夏华润置地商业不动产REITs底层资产拟为江苏南通万象城和山东临沂万象汇，整体经营情况较为稳定；目前预计募集规模约为54.05亿元；中金菜鸟仓储REITs预计募集规模14.756亿元，基金存续期42年，底层资产为位于浙江嘉兴南湖区的中国智能骨干网嘉兴园区。

首单商业不动产REITs将上市 唯品会启动询价

5月13日，中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金发布基金份额询价公告。该基金场内简称“唯品商业”，扩位简称为“中金唯品会商业REIT”，基金代码508603，已于2026年4月23日获注册生效批复。中金唯品会商业REIT拟募资20亿份，询价区间3.150-3.849元/份。其底层资产郑州、哈尔滨杉杉奥特莱斯2026年一季度销售额分别为7.60亿元和4.60亿元，合计12.2亿元。

首创集团长租房品牌发布暨揭牌签约仪式成功举行

 “长租+物业”双平台揭牌

5月9日，首创集团长租房品牌发布暨揭牌签约仪式在北京首创郎园Vintage举行。住房和城乡建设部，北京市住建委、市国资委，朝阳区、大兴区及两区相关部门有关领导，40余家金融机构代表、行业专家、合作伙伴、主流媒体等200余名嘉宾出席活动。

活动现场，首创集团与国寿投资、中信证券、中信金融资产、建信住房租赁私募基金、北京银行、中国农业发展银行北京市分行、中国银行北京市分行以及交通银行北京市分行共8家金融机构集中签署战略合作协议，围绕长租业务投资、建设、运营、金融支持和资产证券化等方向深化合作。通过此次战略签约，首创集团长租房业务将进一步构建“资产+运营+金融”协同生态，推动形成“投、建、管、退”全周期业务闭环，为长租业务高质量可持续发展注入强劲动能，推动长租生态的稳定与创新发展。