【行业观察】以民企力量 激发国企存量资产盘活活力

国企存量资产盘活依然是热议的话题。7月24日，国家发展改革委召开专题新闻发布会介绍促进民间投资有关情况，国家发展改革委固定资产投资司副司长、一级巡视员韩志峰鼓励民营企业积极参与盘活国有企业存量资产，并将基础设施REITs作为投资退出渠道之一，努力形成国有企业和民营企业的双赢局面。

2022年以来，国家层面发布多个盘活存量资产的相关政策，多省市积极跟进出台相关政策。国有存量资产盘活、统筹存量和增量资产已成为各级政府国资优化的重要诉求和重点任务。如何借力时代机遇盘活存量资产，激活存量“隐形财富”，成为所有国企深度思考的问题。

不同属性的国有资产需采取不同的盘活方式，包括借助兼并重组，根治出血源；启用不动产投资信托基金（REITs）的方式，重在自我造血；通过多样化市场交易手段，处置低效利用的资产；通过资产改造，使老旧资产焕发“第二春”。

资产处置以及运营，具有相当的复杂性与专业性，例如政策法规多，政府监管严，地区差异大，利益平衡难。如何发展高技术含量、高附加值、资源集约型产业，以经济效益为导向，在市场竞争中实现自身效益最大化，对于不少国企而言是个难题。

对于那些短期内不能出售变现、股权转让的经营性资产，若是要形成资产可持续收益，国企就需要由“管控”走向“赋能”。资产“要”盘还得“活”，首选是将存量资产改造产业载体。产业载体的改造需要对整体产业的布局进行规划，不能单就产业而论产业，导致产业空间改造后难以适应国家对产业高质量发展的要求。

方升研究指出，目前绝大部分国央企和资本方普遍缺乏专业的运营能力，在专业人才稀缺、市场化程度较弱等多重阻力下，如何解决经营运营问题，成为了资产拥有者未来10年甚至20年都需要面临的巨大挑战。

引入专业的资产管理运营机构显得非常重要，他们能对闲置低效资产进行规划调整与定位转型，借助市场和社会优质资源加强专业化运营管理，充分挖掘资产潜在价值，达到盘活资产的目标。

能满足新时期，人才对于产业空间和配套需求：一方面，鼓励生产、研发、办公等用途互利的功能混合开发（如M0业态，工业上楼等），促进产业业态融合。另一方面，还得均衡配置产业、商业、宿舍、酒店以及其他生产生活所需的公共服务设施，实现生产、生活、休闲一体化。

同时，注重高品质空间的打造以及优质运营服务的提供。不仅要有良好的硬件设计配备，还需要重视社区氛围的营造，为产业发展、企业沟通、人才交流等提供支撑，建立良好深层次互动等。

还注重产业链的搭建、产业生态系统的形成。需要通过招引高能级“链主”企业，牵引带动创新链、产业链、资金链、人才链融合发展，发挥产业协同效应和产业集聚效应。

这些都需要专业资产管理机构，着眼于资产全生命周期的服务，发挥其规划设计和运营能力，通过问题梳理解决及清晰准确的商业定位，在长期经营中不断提升资产价值，进而产生稳定的现金流回报。

蜜蜂科技BEEPLUS作为民企，也作为专业的资产管理运营机构，与多个国企合作，包括珠海大横琴集团、广州高新区集团、知识城集团、成都金牛城投集团等，在多地打造了产业载体，助力存量资产的改造与价值提升。

蜜蜂科技BEEPLUS通过“国企持有+民企运营”的产业园运营模式，弥补了国有园区在产业生态和产业定位的短板，借助市场化优势，通过精细化运营管理，打造完善的产业生态，实现国有资产的保值增值。同时，借助国企资源，为企业打造合作交流平台，真正实现1+1 >2的共赢目标。

位于珠海的大横琴&BEEPLUS产业中心，是蜜蜂科技BEEPLUS与珠海大横琴集团合作打造，吸引了多家知名集成电路企业如壁仞科技、集创北方落子横琴，还吸引科技创新、文旅服务、跨境贸易等领域的企业入驻，为珠海半导体和集成电路产业发展贡献力量。

蜜蜂科技BEEPLUS把产业载体运营与地方产业发展培育深度捆绑，从而实现产业提质增效。目前蜜蜂科技已累计服务超过2200家企业，其中大部分属于“专精特新”、国有企业、世界500强等。

在项目启动前，蜜蜂科技BEEPLUS旗下的运营招商团队就围绕年度核心数据指标，深耕盘活当地资源，支撑项目在开幕后短期快速提升入驻率。并在开发阶段与客户沟通，然后量身定制，当企业搬进去时已经完全是租户的标准。对于打造产业载体而言，能有效提高产业集聚度。

成都交子&BEEPLUS产业中心是蜜蜂科技BEEPLUS与成都金牛城投集团合作打造，开业两年，目前超80家企业在此办公，涵盖科技、互联网、设计、新能源等行业。在经济运营发展环境面临挑战期间，超五成企业入驻时间超过1年，其中有多家企业扩租。该中心提供的企业全周期服务，也吸引了一大批外来企业落地成都。

客户认可

蜜蜂科技BEEPLUS精细化运营管理下，践行“以客户为中心”的理念，不断挖掘客户需求，满足客户差异化需求。同时，为了更好助力企业发展，其竭尽全力解决入驻企业技术、资金、人才、市场等问题，充分发挥桥梁作用，积极协调政府职能部门、入驻第三方机构，每个月组织上百场社群活动，搭建综合服务平台，链接资源，打造良好的营商环境。

要打造最懂“城市”的载体，就需要不断提升产品力。蜜蜂科技BEEPLUS也持续丰富自身产品线。

其中，在南通推出的首个产业社区的项目，涵盖产业办公、研发生产、园区配套、会议中心、健身中心、社交活动公共空间、餐饮等多元业态；提供了2.5和3.0产业+研发+办公产品。

而同样位于南通的BEEPLUS市北科创金融中心，则是新的产品线写字楼，除了产业中心外，还有其他多元业态，包括园区配套、商业配套、公共服务、餐饮等，提供从拎包入驻的办公产品到标准化的写字楼产品，并为整个楼宇提供BEEPLUS的高品质的星级物业服务。

面对城市产业布局以及人才需求的新变化，蜜蜂科技BEEPLUS不断构建办公新场景，提高资产生命力，用“一杯咖啡的烟火气”和多元业态产品为国企业主提供更多选择。

      蜜蜂科技BEEPLUS从项目全局出发，通过运营提升资产坪效、控制成本，全面提升资产的NOI，带来资产估值的增值。目前，其实施行业内领先的费用预算精细化体系、标准化新项目筹备开业体系，得以快速地复制品牌，提高筹开产业中心的速度和精度；又在运营时提供标准的五星级酒店的一流服务，运用自主研发的智能化系统，并每月组织上百场社群活动，提升入驻企业的办公体验。

经过蜜蜂科技BEEPLUS定位改造、招商、精细化运营后，项目坪效可达改造前的两倍，改造投入5年IRR可达26%。

蜜蜂科技BEEPLUS希望能充分发挥自身资产改造和运营的优势，专注提升存量资产的价值和效益最大化，支持服务国企存量资产盘活，助力国企改革和实体经济发展。