创业，到底去哪里？

2020-05-29

文章转载自"ToB行业头条"

来源 / 常垒资本（ID：conswall_cap）
作者 / 冯斯基 · 编辑 / 吴暄

人、流量、价值

1998年的夏天，IDG在中国开了第一枪。2000万人民币的投资代表了中国VC元年启动。之后开始了两轮巨大的互联网流量红利。第一次属于2000-2010年，这一代是PC时代的互联网；2010年开始到今天，这是第二代，被称为移动互联网时代。这一代更猛，背后就是因为智能手机的数量要远远多于十年前个人拥有PC的数量。

美元VC和华尔街的基金经理们想的也很明白，如果中国有巨大的人口，这些人都用上了手机，就是巨大的流量。流量，是虚拟的，快速来回乱窜，短时间内可以聚集形成某一个领域的流量垄断者。

中国的创业者们，搞了这么多年流量变现，不管是先聚集再变现，还是边聚集边变现。最赚钱的还是逃不出老三样：电商、游戏、广告。老三样的登峰造极，中国互联网的巨头也出现了：阿里、腾讯和字节跳动。这成功的背后是巨大的流量的支持，流量的背后是统一的语言、文化的巨大人口红利背景。

再回头看看30年浩浩荡荡的人流迁徙，人口流动的初衷是为了找到一份谋生工作。中国与美国不一样，神州大地是几千年农耕演变过来的。人口散落于960万平方公里，纵深极深。1990年至今这三十年，古老的分布，在现代化进程的影响下，开始了史诗的变化：向大城市进发!

年轻人的汇聚，带来了更多的创业、消费、商业繁荣。今天的一线城市之所以称为一线，也是平均接近50%的外地新居民众人拾柴火焰高的结果。

年轻的深圳

如果线上巨头是因为流量汇集而登峰造极，那么线下30年神州大地史诗般的迁移，更加成就了大城市的崛起。中国互联网巨头之前的BAT，现在还是BAT，只不过那个B可能要被换了；30年前，中国一线城市是北、上、广；京沪未变，但深圳爆发了。如果深圳和字节跳动类比起来，倒也有几分相似的特质。其中最大的共同点就是：年轻！

深圳这几年最大的成就就是诞生了一批世界级的企业；

而字节跳动从当年那个聚合看新闻的，硬生生打造出TikTok（抖音）这样世界级产品全家桶。

有一个传说，硅谷的一个设计，在美国需要花个把月才能找齐电子元器件，到了华强北只需要一天就可以马上拿出样品。

同样在传统企业，上马一个项目需要扯皮一个月的时候；字节跳动的内部人员开个会就可以先着手启动起来了。“Context，not Control”

人口红利向产业链红利的转型，绝大多数地方是没有能完成的。但是深圳是个罕见的例子。先是中兴、再是华为，后是大疆。准确的说，美国在发起与深圳市南山区月号街道办科技园之间的贸易战。

这个是线下，在线上美国罕有对买买买和玩玩玩生意的诟病，301报告却对一个小视频软件开始了集体诉讼。在巨大的GMV和DAU，如果影响力不强，美国是不感兴趣的：那不就是一块肉么！但如果这个产品侵入的是我民众意识形态后花园，这个深远意义就远不是shopping和gaming那么简单了。糖衣炮弹的杀伤力，美国人是最清楚的。

03
膨胀的上海

有人说上海会成为纽约或者伦敦，冯斯基曾经在纽约读书、上班。但我越来越感觉到，上海其实更像东京或者首尔。2018年11月，苏州轨道交通S1号开始施工，建成后将穿过苏州工业园区、昆山市区，牵起来上海地铁11号线的手。沪苏轨道交通的建立是背后常驻人口6500万的大都市圈的设想。

与东京还有一个重大的差别就是：上海与其周边其实是有大量空地的，但是却没有持续的连成城市片。这就要聊聊为什么城市摊大饼没有摊的那么快？

2014年，中央和国务院发布了《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》。在这个顶层文件中，中央提出：特大城市要适当疏塞经济功能和其他功能，劳动密集型工业向外转移，加快产业向中小城市作为优化城镇规模结构的主攻方向，有重点的发展中小城镇。促进大中小城市协调发展。

换句话来说，就是一线城市、省会城市、大城市，不能再吸金了。把你们的卡路里让给中小城镇一些。想法初衷是好的，但是与实际的情况确实有违和感：

1、有限的用地指标多倾斜到了中西部，沿海的征地指标很少，与自身的经济体量不想匹配。比如，上海看地理地图，好像不缺地，实际上是缺的征地指标。

2、产业向中西部或者中小城镇输送，土地是便宜了。但是人才、配套政策、金融政策、当地政府的执政能力，软环境。这些都不是中小城镇短期可以改变的。结果变成了一些轻工制造宁可去东南亚，也没向中西部转移。再或者，很多中小企业宁可在大城市周边转型，也不把产业迁入中小纵深城镇。

在这个指导政策下，2013年到2018年，中国十大城市，还是增加了1100万人。产业没下去，人怎么还是上来了？

其次，如果上海拿到了指标，到底是放在苏沪、浙沪之间的空地，还是放在城市内或者城市边上开发？记得哦，指标是按照城市给的，弥足珍贵。你要是领导，还是放在城边上配套跟得上的地方还是放在远郊？恐怕卖地的价格就帮助领导用脚投票了。

所以，上海这张饼，涨的也不快。也就是一年一公里向外扩。西边到了九亭西边一点了。划重点：城与郊转换那一刻，周边房子涨的最快哦！

2018年，国务院办公厅出台了二份180度的新办法：《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》和《城乡建设用地增减挂钩结余指标跨省域调剂管理办法》。

用白话讲讲就是，给大城市松绑了。大城市不是没指标么，好！到贫困地区买地去。贫困地区，把宅基地、经营性用地都复耕，然后指标卖给大城市。这个就是现代版“飞地”来历。解锁了土地的指标，大城市将迎来更多的发展机会。城市的发展核心因素：还是人和地。

除了京、沪两个限制规模的城市以外。中国2线以及强2线城市，将迎来巨大的发展机会。楼市么，小城市全面日本化，大城市全面香港化。3到18线城市，持续输出人口。小城镇的房子可能沦为消费品而非资产了。

04
北京在减脂

魔都有的，帝都一定有；魔都没有的，帝都还是有；万般财富，源于帝都......

中国经济貌似只有两架真正的马车，一匹叫“外贸”，一匹叫“投资”。

外贸，不用解释，欧美给单子，产品我来造，外汇国家要！

投资，更不用说，超级铁公基，消化过剩产能力，增加GDP！

外贸和投资，都造就了大量的工作机会和GDP拉动动力。论质量，好像还是外贸更高。投资这匹马的夜草哪里来的，这里不深讲，反正财政是赤字的。

中央的投资源头是从北京开始的，第一站先到京沪直辖市，然后是省会。省里的雨露最多下到副省级城市。3-18线就没法雨露均沾了。

作为资源的源头，近水楼台先得月。经过40年的建设，北京的经济规模大有赶超上海的势头。1980年，北京GDP相当于上海的44.6%，到2019年，这个数值已经攀升到了92.6%。

过去的20年，冯斯基从事的VC行业项目最多、最优质、投资机构最多、投资人最多，统统集中在了帝都。VC、PE行业，一城资源可能要占到全国的60%

在这个关键时刻，北京的追赶运动戛然而止了。北京看未来十年，正在脱离经济色彩，强化首都的功能。停办一些农民工子弟小学，腾退主城区的批发市场，以每天几千个足球场的面积拆违（当然这个事其他城市也做，一是凤姐变冰冰，城市改头换面；另外本来稀缺的土地资源，还能让你违建继续霸占着？）。同时北京设立通州城市副中心，河北雄安的千年大计。

新版本北京城市总体规划（2016-2035），北京不提“发展首都经济”，正式凸显了向华盛顿走的魄力。中国的政治经济捆绑的结构，在有些经济领域也确实难以剥离政治的核心影响力。基本未来是这样：对于制造、物流、批发、仓储等占地方的，对环境有影响的产业，可能通通都要迁离帝都。但是金融、投资、银行、顾问、咨询，这些恐怕不会离开。各位985、211毕业的同学，是不是去帝都就要想好了。有些公司是北京注册，岗位地点可能在雄安、或者通州。

05
先论南北，无问西东

秦岭、淮河被称为中国南北的分界线，再加上人口角度著名的胡焕庸线。上帝之鞭在驱使着人在南迁。西北、青藏、东北，这三个地区不用说了；中原和北方地区除了北京以外，也是全面落后于南方。

南方沿海，改革开放之后，以江浙沪、广深珠为核心，民营经济不断在追上来。地方民营经济的增长，带动了地方政府执政理念、官员素质、以及经营环境的巨大改变。

杭州从20年前的旅游城市，一跃成为中国互联网圣地之一。不信的话，到杭州坐坐地铁。整个车厢的平均年龄要比上海、北京小8岁。各种园区，感受到了深圳南山区的年轻活力。

汉、成、渝，似乎也抓住的产业转移的红利。从华东和华南迅速招商引资。不管被称为九省通衢的武汉，还是西部双塔的成、渝，纷纷进入了中国十大城市。

上图就是【胡焕庸线×秦岭淮河×冯斯基版的中国十大城市】。上帝视角，似乎在反映出来一些趋势，似乎这个趋势未来5-10年不可逆。毕业的985、211，以及想创业的年轻人，该去哪？

06
为什么去大城市？

2019年的一大主题就是“抢人”。人才引进，历史由来已久。但是过去都是服务高端人才。从未像今天一样，放下身段抢更广泛的年轻人群。城市之间的竞争压力与日俱增。一边是老龄化的困扰，生育热情不足（造人就是爱国！）；另外是高铁和航空的普及，人才的流动变得更加的容易，稍微有点追求的城市，不免为未来未雨绸缪一下。

创业者，去哪创业？

多金的地方。

创业分两种：

一种是生意，
一种是可资本化的生意。

第一种占了整个中国公司中的99.999%。而可以资本化，拿到VC、PE投资，再到二级市场IPO的项目是万里挑一，凤毛麟角。第一种生意如果适合在大城市创业，那么第二种生意，面向互联网的创新公司，可能只存在前20大城市中的前几个：京、沪、深、广、杭。

这些城市最大的特点就是有钱，容易拿到投资，也更容易在城市的生态和行业细分中找到需求和盈利模式。而如果你到那种人均存款倒数的城市，无论做消费，还是to B，都可能没有大势的助力。这里还有一些口碑不好的，营商环境恶劣，法治文明没有提高上来的地方。好不容易来条鱼，关门打狗，在今天也是时有发生。

城市	上市公司总市值（亿）	上市公司数量
北京	153571	282
上海	56247	236
深圳	48694	232
杭州	15129	93
广州	13764	78
成都	7392	64
南京	10750	60
苏州	5166	54
武汉	6373	52
宁波	5855	48
天津	5572	45
长沙	5356	45
重庆	6870	43
厦门	3102	37
合肥	4059	34
西安	5658	33
乌鲁木齐	4751	31
福州	6949	31
绍兴	3916	31
汕头	2584	27
台州	2727	27
无锡	2691	27

各地上市公司也是个很好的X光机。无锡、宁波可能会吊打中心级别城市西安和郑州。钱和人，早就习惯了用脚投票。哪里法制健全、政府服务意识好、营商环境便捷，最终就会有强者越强，弱者越弱的马太效应。民营经济越发达，越吸引人进入，资产价格也就被推高。过去十几年看的是京沪深房价的一骑绝尘，紧跟着增长最快的就是2线和强2线城市。

3到18线城市怎么办？90年市场化开始，浩浩荡荡30年。很多软的硬的环境，不是一天形成的，积重难返。惯性的使然，年轻人一定会继续从弱的迁移到强的，从中小城市，农村向1-2线省会和大城市涌入。

中国的大城市人数会越来越多，或者说现在还不够大。3-18线人口越来越少，你的房子该怎么办？还是一线二线赚钱，回老家县城造楼买房么？

另外，如果去大城市，目的不是趁着年轻赚钱，而是为了定居。年轻的985和211第一天落地一个城市就要想到这一点。某些外表光鲜的城市，其实和日常生活也没啥关系，五光十色的大楼，做背景拍拍照，拍两个月最多了。

当下有没有首付款先不说，至少城市找得到工作，有机会买房，户口短期内能拿到，这些才是中期需要考虑的。所以我建议大学毕业，第一件事，先选城市，再选工作。你的目的是留下来，而不是做个三年的过客。

07
年轻无敌

中国名义上有三个圈，京津冀、江浙沪、广深珠。其实是一个北京+长三角和珠三角。北京先摘除在外，这个城市太特殊了。珠三角看来长期超越长三角已经没有悬念。按照中国城市65岁以上老人来看如下：

最年轻的城市：深圳；
最老的城市：南通（一河之隔，划个船就去苏、锡、常或者上海了）；
少年儿童最少的城市：上海
儿童最多不知道留不留得住的城市：贵阳

这样计算，长三角12个城市，14岁以下人口是10.8%，65岁以上的人口是12.1%；珠三角7个城市，14岁以下是13.9%，65岁以上是5.8%。也就是说珠三角整体属于“成年型”，长三角属于“老年型”，平均年龄差距10-20岁。

人口结构影响着未来十几年的规划。而上海作为长三角的龙头，目前人口在大政策上被限量。长三角这个“鸡胸肉”看来是要被珠三角“鸡腿肉”反超了。

再来看看鸡胸肉的内部，上海和杭州，到底哪个部位更Q弹一点？

14岁以下

人口比例

65岁以上

人口比例

老少比

杭州

12.2%

11.2%

92%

上海

8.3%

12%

145%

杭州和上海都是有历史和原住民的城市。深圳不一样，渔村建立起来的城市自然年轻人比例更高，老人更少。而就算杭州和上海比，杭州也远年轻于上海。这就是为什么冯斯基坐在杭州的地铁上，年轻的面孔多的像深圳的南山。年轻的力量，将推动消费、娱乐、经济、科创的一系列进步。

上海的经济：民资、国资、外资三分天下。中央将很多全国性的功能单位和企业放在了上海，成为外资FDI的桥头堡，这就是今天的上海。然而如果“较长时间应对外部环境变化”，而民资中小企业又得不到主力的发展。倒不好说10年甚至15年之后，长三角的龙头到底是沪还是杭了。

另外相比杭州上海还有一个优势就是多元。人才和产业，电子、高端制造、医药、消费、信息技术、啥都有。这个是普通的强二线城市比不了的。

人性使然，就是要到更富裕的地方去。上海除了市区密度高，其实苏沪、浙沪之间有大片的土地。如果开放土地指标以及人口限制（不按照城市总量，按照密度算），上海和北京一样会在未来抢人大战中占得先机。也会大大的改变当地人口结构。

08
衣、食、住、行，谁是真刚需？

衣服、农业、交通，这个在古代是刚需，是因为那时的科技限制了生产力。几百年前和今天，纺织、农牧、交通工具发生了指数的升级。供给是远远大于基本需求的，为了能讨好消费者。搞出奇特的花样也是层出不穷：穿着各式各样的衣服，挺着大肚子，坐头等舱日行千里。这就是工业化的神力。

然唯独住房是没有彻底工业化的。或者可以说是仅仅建造实现了工业化，但是无法把一亩地变成两亩。有人说可以盖高层，没错，确实这样一平方变成几平方了。但要想想，粮食和衣服，那可以几千倍万倍的增加效率。房子无法越盖越高，涉及到多元的配套也跟不上。水、电、煤？安全、防火、防疫？

话说远了，核心是：土地不够；更准确的是用于住宅的土地指标不够。

土地的稀缺，是个多元的问题，不是一句话能讲清楚的。这里面有政府财政依赖的问题、金融抵押物的问题、还有在产业空心焦虑症下规划了大量的非住宅用地的问题；还有M2的问题以及人口涌入的问题.......

房地产是个敏感的问题，这个话题不能多讲，但是冯斯基就中肯的再唠叨一下：整篇文章再看两遍，自然知道该不该买，以及买哪。

自购是一种居住态，租住也是解决刚需的另外一种选择。今天我们可以多聊聊租房。

2018年年中，全国热点城市的房租来了一次脱缰小野马。一线城市更是一个月内涨了20%。即便逃离北上广深，成都和西安也是30.98%和25.08%涨幅在等待着落地的后浪。

如果从环比角度看，贝壳研究院也有一个数据：2018年7月，北上深，环比分别上涨了2.4%、2.1%、3.1%。是不是房东错先不说，当期的CPI也是2%哦。

2019年，巴乐兔租房研究院发布《2019年轻人租房大数据报告》。报告显示，2019年租约整体呈波动上扬态势，面向年轻人的机构租房市场交易规模持续增长。

在租住方式中，年轻人首选了更经济适用的“合租”模式，这个比例达到85%以上。报告指出，2019年合租租金相比去年平均增加了10%左右。独门独户变得奢侈，合租变成了常态。

先让我们看看市场中的房东类型：

个人房东，除极少数优质房源用于Airbnb、小猪短租等分享经济外，绝大多数业主房源是C2C式长租或交由中介机构挂房出租。
职业房东俗称“二房东”，盘活大量分散业主房源集中经营并进行专门的租赁管理；
品牌公寓，主要分布在国内一二线城市用于改善白领住房品质的公司，由于目标用户以年轻大学毕业生为主，一些运营长租公寓公司的互联网化倾向明显。

个人房东和二房东，历史上存在已久。所以有人把租金上涨归咎于品牌公寓抢房子。其实品牌公寓在这个市场上的占比非常低，几万间房子啊，品牌公寓才占多少？根本掀不起涨价的风浪。

而且长租品牌公寓也是一脸委屈：运营成本这么高，还有管家服务、重新装修，其实一直都亏钱。这次疫情这么一搞，连行业老二都危险了。

更多的原因，还是政策和市场的调节作用：

1、群租房大整顿。

2017年之后群租房成为整顿的重点。很多只租的起群租房的基层劳动者一夜之间没有了住的地方。北京那一年还出现了人口负增长。表面上看人口少了，市场应该租金下降。

其实本质不是这样，“住”是刚需。整顿的隔断房、群租房之后，大量的基层蓝领、白领其实没有离开北京而是承受更多的租金进入了正规租房。这样使得租房需求激增。

2015年拆违任务是1500万平方米；
2016年拆违任务是2979万平方米；
2017年拆违任务是5989万平方米；
2018年拆违任务是4000万平方米；

北京的房屋建筑总面积也就是9亿平方米，一年拆掉6000万平米的违章建筑，相当于每年拆掉全是1/14以上的房子。租房市场的最底层密度最高的空间被拆除，而公租房或者其他形式的供给并没有增加，房租上涨就成为必然。

从全球城市来看，北上广深都不到2%，在世界级的城市来说还是全球垫底的。但是从民众来看，中国一线城市光有国际的名头，可没有一线的平均收入。偏低的收入，一直拖拽着租金走不上去。

所有市场价格都是反映市场的供给双方的需求。重点城市的住宅的指标不多，可租赁的空间只会更少。让价格平稳，一是合理安排保障或者公租房的位置和供给。二是发挥二房东和品牌公寓的效能。

其实二房东和品牌公寓是加速市场效率的。

如果市场上没有专业二房东输出管理能力，那么很多空房就在市场中消失了：这么低的租金回报率，房东这么忙，空关着行不行？

至于二房东和品牌公寓谁能竞争到最后，可能都存在，但大型品牌公寓无法垄断市场。因为很多行业，真的不是想整合就整合，想垄断就垄断。随意该碎片还是碎片化。就是海量的二房东逐步替换掉个人房租的房屋出租。越来越多的房东把闲置物业交由专业二房东打理。

常垒投过一个项目叫寓小二。作为海量二房东使用的管理工具，既可以管理房源还可以对接租房流量平台。2年多时间上架190万套真房源，每天有2000多万的房租在平台上跑。这些现代的信息化工具，无疑也是加速这个市场的效率、也让租客避免了假房源和劣质二房东的骚扰。

09
小镇，再见；大城，来了

2019年4月8日，发改委下发了一份重磅文件，全名叫做：《2019年新型城镇化建设重点任务》，啥意思？

中国分这几种城市，城区人口：

特大型城市：500万~1000万；
I型城市：300万~500万；
II型城市：100万~300万；

以上的这些数字是排除了城市所属的地市和农村地带。完全指的是城区人口。重点任务明确了：

城区常住人口100万至300万的大城市要全面取消落户限制
城区常住人口300万至500万的大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制

这意味着，在I型和II型城市完全打破了以前的户籍制度。之前的思路是，城市越发展越快，你们慢点，等等小城镇。走了4-5年，发现不对了。历史2000多年的农耕，神州大地最大的人口散落来了2000多个镇和20000多个乡村。但这些地方经济产业是没办法追的上大城市的，反而人口都来进入了大城市。

II型城市近乎于无门槛。那这里还是有优先劣后了，靠近核心城市、特大城市100公里以内的富裕II型城市将迎来更多的入住新人。比如长三角三小金刚：苏、锡、常这都是非常值得考虑的。

那么I型城市呢，文凭就是房票。985、211，抓紧选择有发展的城市落脚。也可以从冯斯基版本的中国十大城市就近、就喜好选择。

那么对于特大型城市，京沪看来限人口总量；深圳，现在是一线中唯一开口子的地方。

相比于京沪的高冷，南国的风貌似是温暖的。

另外华东杭州也不错。也可以考虑。一个是特大型城市，一个是I型城市，丰简由人。

中国的一线和二线城市，除了某些特殊的岗位以外。生活、城市配套在加速的缩短差距。成都shopping mall的金碧辉煌丝毫不比魔都差。

城市多几栋高楼、少几个小酒吧，这些都是毕业三年内的过眼烟云。挑一个城市安家、嫁娶、生子、求职、创业、扎根，这才是过好一个人生的重要指标！

朋友，

你从哪里来？要到哪里去？

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来源 / 常垒资本（ID：conswall_cap）作者 / 冯斯基 · 编辑 / 吴暄

03膨胀的上海

04北京在减脂

05先论南北，无问西东

06为什么去大城市？

07年轻无敌

08衣、食、住、行，谁是真刚需？

09小镇，再见；大城，来了